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Der Weg nach Hause – Immobilien in Schweden kaufen und verkaufen

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist oft das größte Geschäft, dass wir in unserem Leben abschließen. Dabei kann es oft schwierig sein, alle Teile des Prozesses zu verstehen. Wir möchten Ihnen helfen, sich auf dem schwedischen Immobilienmarkt leichter zurechtzufinden und die Voraussetzungen für einen sicheren Immobilienkauf zu schaffen.

Wir können für Sie einen Kontakt zu einem Dolmetscher herstellen, der Ihnen in den wichtigen Momenten des Immobiliengeschäfts behilflich ist. Bitte kontaktieren Sie dafür eines unserer Büros.

In den folgenden Abschnitten beschreiben wir den Immobilienmarkt in Schweden und erklären, wie ein Immobiliengeschäft abläuft.

  • In Schweden trifft man vorwiegend drei häufige Wohnformen an:

    1. Eigene Immobilie – Sie wohnen im eigenen Haus auf Ihrem eigenem Grund und Boden. Wenn Sie sich entscheiden, ein Haus auf eigenem Grund und Boden zu kaufen, sind Sie im Großen und Ganzen für alles im Bezug auf das Wohnen selbst verantwortlich.
    1. Baugenossenschaftswohnung – Sie wohnen in einer Wohnung und haben dort ein Wohnrecht. Sie und die anderen Bewohner des Hauses sind Eigentümer der Immobilie und gehören einem gemeinsamen Verein an, einer sogenannten Wohnungsbaugenossenschaft (bostadsrättsförening). 
    1. Mietwohnung – Sie wohnen in einer Wohnung und zahlen dafür Miete. Es werden zwar auch Häuser vermietet, die häufigste Form ist jedoch, dass man eine Wohnung mietet und eine monatliche Summe bezahlt.

    Neben den drei häufigsten Wohnformen gibt es auch noch mehrere andere Formen. Zum Beispiel gibt es Eigentumswohnungen. Bei diesem Konzept ist man Eigentümer der Wohnung, und es ist keine Genossenschaft beteiligt. Diese Wohnform findet man in zahlreichen Ländern, während sie in Schweden eher ungewöhnlich ist. Eine andere Form ist die Pacht. Dabei sind Sie zwar Eigentümer des Hauses, aber nicht des Grundstücks, auf dem das Haus steht, sondern Sie pachten dieses vom Grundeigentümer.

    Wenn Sie sich für das Wohnen in einer Baugenossenschaftswohnung entscheiden, sind Sie damit gleichzeitig Mitglied in einer Wohnungsbaugenossenschaft und bestimmen gemeinsam mit den anderen Mitgliedern der Genossenschaft über die Immobilie. Nur innerhalb Ihrer eigenen vier Wände können Sie selbst bestimmen, jedoch kann es auch hier vorkommen, dass die Genossenschaft ihre Zustimmung zu bestimmten Renovierungen oder Umbaumaßnahmen geben muss.

    Was von Ihnen als Mitglied erwartet wird, kann sehr unterschiedlich ausfallen, abhängig von der Anzahl der Mitglieder und der Wohnungen in der Genossenschaft. Vereinfacht ausgedrückt lässt sich sagen, dass Sie sich als Mitglied umso mehr einbringen müssen, je kleiner die Genossenschaft ist. In einer größeren Genossenschaft ist meist weniger Engagement erforderlich, es kann aber auch bedeuten, dass Sie weniger Einflussmöglichkeiten haben. Es ist wichtig, dies zu wissen, bevor Sie entscheiden, wo und wie Sie wohnen möchten.

  • Alle Immobilienmakler in Schweden durchlaufen ein Hochschulstudium und müssen bei der staatlichen Aufsichtsbehörde, Fastighetsmäklarinspektionen, registriert sein. Die Tätigkeit der Immobilienmakler ist in einem speziellen Gesetz geregelt, weshalb zur Durchführung eines Immobilienkaufs in Schweden keine Juristen oder Anwälte benötigt werden. Der Makler ist dafür zuständig, die bei einem Immobiliengeschäft erforderlichen und juristisch vorgeschriebenen Dokumente zu erstellen.

    In Schweden wird der Makler vom Verkäufer beauftragt und bezahlt. Makler haben meist das Exklusivrecht für den Verkauf einer Immobilie, was in einem Vertrag geregelt ist. Es ist also äußerst ungewöhnlich, dass für ein und dieselbe Immobilie mehrere Makler zuständig sind. Der Makler ist gesetzlich verpflichtet, die Interessen beider Seiten zu vertreten, weshalb es in Schweden keine Makler eigens für die Käufer gibt.

    Der Makler ist dafür zuständig, die Immobilie zu vermitteln, Käufer und Verkäufer zusammenzuführen und muss außerdem darauf hinwirken, dass der Verkäufer dem Käufer alles mitteilt, was dieser über die Immobilie wissen muss. Es ist also die Verpflichtung des Maklers, alle notwendigen Informationen zusammenzustellen und zu gewährleisten, dass der Käufer diese erhält.

  • In Schweden gibt es gesetzliche Regelungen für die Tilgung (amorteringskrav), die festlegen, wie hoch die Rückzahlungen für das Immobiliendarlehen sein müssen. Zudem gilt eine Obergrenze für Darlehen (bolånetak). Dies bedeutet, dass die Beleihung 85 Prozent des Immobilienwertes nicht übersteigen darf. Ein nützlicher Tipp ist es, mit mehreren Banken zu sprechen, um gute Informationen zu diesen Regelungen und zu unterschiedlichen Alternativen beim Kauf einer Immobilie zu erhalten. Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie schon frühzeitig im Prozess eine schriftliche Zusage für das Darlehen erhalten. Falls Sie ein Darlehen aufnehmen müssen, um die Immobilie zu kaufen, wird der Makler Sie im Zusammenhang mit der Versteigerung oder vor dem Unterschreiben des Vertrags nach einer solchen Zusage fragen.

    Es gibt unterschiedliche Arten, nach Immobilien zu suchen, und die Suche nach dem zukünftigen Zuhause kann sehr zeitaufwändig sein. Im Internet gibt es verschiedene Webseiten, mit deren Hilfe Sie diesen Prozess erleichtern und effektiver gestalten können. Die beliebtesten Webseiten für Immobiliensuchende sind Hemnet.se und Booli.se, aber Sie haben auch die Möglichkeit, direkt über die Webseiten der Makler zu suchen. Auf diesen Seiten finden Sie viele Preisstatistiken und Vergleichszahlen, die Ihnen von Nutzen sein können. Es ist ratsam, verschiedene Wohngebiete zu besuchen und viele Besichtigungen mitzumachen.

  • Die häufigste Form von Immobilienbesichtigungen in Schweden ist die sogenannte offene Besichtigung. Dabei gibt der Immobilienmakler in seiner Anzeige an, wann die Besichtigung stattfindet, und alle Interessenten können die Immobilie am betreffenden Datum zur angegebenen Uhrzeit besichtigen. In den meisten Fällen ist es auch möglich, mit dem Makler einen Termin für eine individuelle Besichtigung zu vereinbaren.

    Immer öfter vereinbaren Interessenten auch eine vorherige Besichtigung der Immobilie, um diese bereits vor der offenen Besichtigung begutachten zu können. In manchen Fällen kann dies dazu führen, dass die Immobilie schon vor der offenen Besichtigung verkauft wird. Die Interessenten dürfen nämlich jederzeit ein Gebot für die Immobilie abgeben, und die Verkäufer können frei entscheiden, ob sie ein Gebot akzeptieren und die Immobilie bereits vor dem in der Anzeige angegebenen Besichtigungstermin verkaufen möchten. Wenn Sie an einer bestimmten Immobilie sehr stark interessiert sind, kann es also ratsam sein, dies dem Makler schon frühzeitig mitzuteilen. 

  • Bei der Besichtigung ist es wichtig, sich ausreichend Zeit zu nehmen, um die Immobilie genau zu begutachten. Als Käufer haben Sie eine Verpflichtung zur Prüfung der Immobilie, die sogenannte Prüfungspflicht. Das bedeutet, dass Sie nach dem Unterzeichnen des Vertrags nicht den Verkäufer für eventuelle Fahler oder Mängel an der Immobilie haftbar machen können, die Sie hätten bemerken können. Es kann sich schwierig gestalten, im Rahmen einer offenen Besichtigung eine gründliche Prüfung durchzuführen, deshalb kann eine individuelle Besichtigung eine gute Idee sein. Dabei können Sie sich in aller Ruhe umsehen und das Haus begutachten, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

    Es ist nicht ungewöhnlich, bei einer solchen Prüfung auch einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen. Der Sachverständige prüft fast alle Punkte, es gibt aber Aspekte, die nicht zu einer normalen Besichtigung gehören. Der Sachverständige informiert Sie darüber, welche Aspekte Teil der Besichtigung sind und welche Sie selbst prüfen müssen.

    Der Verkäufer kann die Besichtigung auch organisieren, bevor die Anzeige für die Immobilie veröffentlicht wird. Als Käufer einer solchen Immobilie erhalten Sie ein Besichtigungsprotokoll zur Kenntnisnahme. Das ist eine praktische und bequeme Methode, aber auch in diesen Fällen ist es für Sie als Käufer wichtig, auch die Aspekte zu prüfen, die nicht im Protokoll enthalten sind.

    Wenn Sie ein Wohnrecht in einer Baugenossenschaftswohnung kaufen wollen, müssen Sie sich auch über die finanziellen Verhältnisse der Genossenschaft informieren. Informationen darüber finden Sie meist in dem Prospekt, der Ihnen bei der Besichtigung ausgehändigt wird. Lesen Sie sich andernfalls den letzten Jahresbericht und die Satzung der Genossenschaft durch. Falls Sie keine Erfahrung mit dem Lesen von Jahresberichten haben, kann es ratsam sein, sich dafür Hilfe zu suchen. Wenn Sie beispielsweise ein Darlehen aufnehmen müssen, kann Ihnen die Bank dabei helfen, die finanzielle Situation der Genossenschaft zu prüfen. 

  • Versteigerungen sind relativ häufig und haben zur Folge, dass der in der Immobilienanzeige angegebene Preis überstiegen wird. Unter Umständen liegt der Endpreis aber auch unter dem Ausgangspreis. Für die meisten neugebauten Immobilien wird jedoch ein Festpreis festgesetzt. Es gilt dann die normale Reihenfolge bei der derjenige, der zuerst sein Interesse bekundet hat, ein Angebot zum Kauf der Immobilie bekommt.

    In Schweden ist das Gebot für die Person, die es abgegeben hat, nicht bindend. Es wird nämlich erst dann verbindlich, wenn Käufer und Verkäufer einen Kaufvertrag unterschrieben haben. Auch ist der Verkäufer nicht verpflichtet, zu einem bestimmten Preis zu verkaufen. Er kann zu jedem Zeitpunkt des Prozesses bis zum Abschluss des Kaufvertrages den Verkauf zurückziehen. Der Verkäufer ist zudem berechtigt, die Immobilie an einen Interessenten zu verkaufen, der nicht das höchste Gebot abgegeben hat.

    Der Makler ist verpflichtet, dem Verkäufer alle eingehenden Gebote vorzulegen, bevor der Vertrag unterzeichnet wird. Gemäß schwedischer Gesetzgebung muss der Makler ein Verzeichnis über alle Interessenten und die abgegebenen Gebote führen. Von diesem Verzeichnis müssen sowohl Käufer als auch Verkäufer am Übergabetag Kenntnis nehmen, wenn der Makler ihnen seine Aufzeichnungen übergibt.

  • Im Vertrag werden die Bedingungen für den Kauf festgehalten. Zum Beispiel, bis wann die Bezahlung erfolgen muss. In erster Linie der Zeitpunkt für die Anzahlung. In den meisten Fällen hat man sieben bis zehn Tage Zeit, um die Anzahlung zu leisten, die sich gewöhnlich auf 10 Prozent der Kaufsumme beläuft. Der Restbetrag wird am Tag der Übernahme fällig.

    Im Vertrag ist auch geregelt, was über den üblichen Rahmen hinaus im Kauf inbegriffen sein soll. Bitte lesen Sie das Kapitel Was gehört zur Immobilie? oder fragen Sie Ihren Makler, wenn Sie sich diesbezüglich unsicher sind.

    Des Weiteren enthält der Kaufvertrag mögliche Kaufbedingungen. Dabei kann es sich u.a. um Bedingungen für Darlehen oder eine Besichtigung handeln. Bei Baugenossenschaftswohnungen gibt es beispielsweise immer eine Bedingung, wonach die Genossenschaft ihre Zustimmung zum Käufer geben und dieser Mitglied in der Genossenschaft werden muss. Bei der Unterzeichnung des Vertrags dokumentiert der Makler deshalb entsprechend der gesetzlichen Regelung die Identität des Käufers.

    Gelegentlich kann eine Vertragsunterzeichnung als stressig empfunden werden. Ein Tipp ist, vor dem Vertragsabschluss mit dem Makler zu sprechen, falls Fragen auftreten. Wenn Sie sich immer noch unsicher sind, kann es empfehlenswert sein, sich von einem Freund begleiten zu lassen oder speziell für die Vertragsunterzeichnung einen Dolmetscher zu Rate zu ziehen. 

  • Der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Übernahme ist eine gute zeit, um sich vorzubereiten – der Verkäufer auf das Verlassen seines Zuhauses, der Käufer auf die Ankunft in einem neuen Zuhause.

    Die Endreinigung vor dem Auszug betrifft beide Vertragsparteien und ist im Vertrag klar geregelt. Eine Endreinigung ist sehr aufwändig und lässt sich nur schwer selbst durchführen. Als Verkäufer müssen Sie deshalb prüfen, wie umfassend die Endreinigung sein muss und entsprechend entscheiden, ob Sie eine Reinigungsfirma beauftragen müssen oder nicht.

    Wenn in der Zeit zwischen Vertragsabschluss und Übernahme etwas in der Immobilie aufgrund von normalem Verschleiß oder Alter beschädigt wird, trägt in der Regel der Käufer die Kosten dafür. Falls jedoch etwas infolge von Unachtsamkeit oder durch einen Unfall zerstört oder erheblich beschädigt wird, ist in der Regel der Verkäufer dafür verantwortlich, dies zu reparieren oder auszutauschen.

  • Der Übergabetag ist der Tag, an dem die Kaufsumme bezahlt und der Schlüssel zum neuen Zuhause übergeben wird. Ab diesem Tag geht die volle Verantwortung für die Immobilie auf den Käufer über. Dies ist unabhängig davon, ob Sie tatsächlich an diesem Tag einziehen oder dies erst später tun. Man sollte eine Versicherung für die Immobilie abschließen, die ab dem Übergabetag gilt.

    Am Übergabetag treffen sich Käufer und Verkäufer im Büro des Maklers oder bei der Bank des Käufers. Bei diesem Treffen legt der Makler dem Verkäufer und dem Käufer die endgültigen Unterlagen vor. Der Makler steht im Kontakt mit der Bank des Käufers und der des Verkäufers, um zu gewährleisten, dass alles korrekt abläuft. Schließlich händigt der Makler den Beteiligten eine Auflistung aller Tätigkeiten aus, die er im Rahmen seines Auftrags ausgeführt hat. Die Dokumentation beinhaltet auch ein Verzeichnis der abgegebenen Gebote, in dem alle Personen aufgeführt sind, die sich an einer etwaigen Gebotsabgabe beteiligt haben.

  • In Schweden ist gesetzlich geregelt, was zu einer Immobilie gehört und was nicht. Was gewöhnlich zurückbleibt sind Schränke, Herd, Kühlschrank, Gefrierschrank, Waschmaschine und Wäschetrockner. Der Makler kann Ihnen hierzu ausführliche Informationen geben. Der Verkäufer kann Ausnahmen von diesen Regelungen zulassen. Es ist wichtig, dass dies frühzeitig im Prozess kommuniziert wird, am besten bereits vor der Besichtigung. Die Ausnahmen werden anschließend im Vertrag festgelegt, der zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen wird.

  • Auch bei den am besten durchgeführten Immobiliengeschäften können unterwegs Fragen auftreten. Sollte beispielsweise etwas geschehen, das Sie als Käufer nicht erwartet hatten, sollten Sie sich direkt an den Verkäufer wenden. In diesen Fällen kann der Makler beide Seiten nur durch Beratung und Information unterstützen, aber nicht im Namen des Käufers oder Verkäufers handeln. Bitte fragen Sie bei Ihrem Makler nach, welche Regeln gelten und wie Sie bei eventuellen Problemen vorgehen sollen.

    Sollten Sie den Eindruck haben, dass der Makler einen Fehler gemacht hat, dann wenden Sie sich bitte direkt an diesen. Falls Sie nach einer ersten Kontaktaufnahme immer noch unzufrieden sind, müssen Sie eine schriftliche Reklamation an den Makler senden. Dokumentieren Sie den Prozess, indem Sie die Reklamation z.B. per Post oder E-Mail schicken. Wenn sich daraufhin immer noch keine Einigung erzielen lässt, können Sie als Kunde Ihren Fall von der Beschwerdestelle für den Immobilienmarkt (Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd) prüfen lassen. 

Sechs schnelle Tipps für den Weg zum eigenen Zuhause!

•Verschaffen Sie sich einen Eindruck vom Immobilienmarkt und den aktuellen Preisen – Sehen Sie sich dazu Statistiken und Immobilienanzeigen auf Webseiten wie Hemnet.se, Maklarstatistik.se oder auf den Webseiten der Immobilienmakler an. •Stellen Sie sicher, dass Sie eine schriftliche Darlehenszusage erhalten – Sprechen Sie mit verschiedenen Banken über die Finanzierung des Kaufs und über die in Schweden geltenden Regeln. •Besuchen Sie verschiedene Immobilienbesichtigungen – Schauen Sie sich verschiedene Wohngebiete an und nehmen Sie an möglichst vielen Besichtigungen teil, um sich ein Bild davon zu machen, wo Sie wohnen möchten und welche Kriterien Ihnen bei der Wahl Ihres neuen Heims wichtig sind. •Denken Sie daran, dass Gebote nicht verbindlich sind und dass nichts entschieden ist, bevor sowohl Käufer als auch Verkäufer den Vertrag unterzeichnet haben. •Stellen Sie den Maklern viele Fragen und profitieren Sie von deren Fachwissen – Makler werden in Schweden vom Verkäufer beauftragt, müssen aber auch die Interessen des Käufers vertreten. •Vergessen Sie nicht, die Immobilie zu prüfen – In Schweden gilt für den Käufer eine umfassende Prüfungspflicht. Prüfen Sie die Immobilie, die Sie kaufen möchten, gründlich. Ziehen Sie bei Bedarf einen Sachverständigen hinzu. Wenn Sie vorhaben, ein Wohnrecht zu kaufen, müssen Sie sich auch über die finanziellen Verhältnisse der Genossenschaft informieren.

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