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Buscando casa - Cómo comprar o vender una vivienda en Suecia

La compra o venta de una vivienda es con frecuencia la operación más importante que realizamos en nuestra vida. Comprender todos sus elementos puede resultar complicado. Esta pretende ser una guía para orientarle dentro del mercado de la vivienda en Suecia y facilitarle un negocio inmobiliario seguro.

También podemos facilitarle el contacto con un intérprete, que le puede resultar de ayuda en los pasos importantes de su operación inmobiliaria. Le invitamos a que se comunique con alguien de nuestra oficina.

En los apartados siguientes le presentamos el mercado de la vivienda en Suecia y explicamos cómo se desarrolla el proceso de compraventa de una casa.

  • En Suecia hay tres modalidades principales de vivienda:

    1. Finca: En sueco fastighet. Cuando vives en una casa propia sobre terreno propio. Si decides comprar una casa en un solar propio, tú decides y eres el responsable de prácticamente todo lo relacionado con tu vivienda.
    1. Apartamento en propiedad: En sueco bostadsrättslägenhet. Vives en un apartamento y posees el derecho a residir en él. Eres el propietario del inmueble junto con los demás residentes del edificio, formando una asociación, que se denomina cooperativa de propietarios (bostadsrättsförening). 
    1. Apartamento en alquiler: En sueco hyresrättslägenhet. Vives en un apartamento arrendado. Existen también casas enteras de alquiler, pero lo más habitual es alquilar un único apartamento y pagar una suma mensual.

    Aparte de las tres formas de vivienda más habituales existen otras. Por ejemplo, los denominados condominios, en sueco ägarlägenheter, un concepto en el que uno es propietario de su apartamento sin que exista una comunidad de propietarios. Esta forma se parece a la típica de muchos otros países, pero en Suecia es poco frecuente. Se trata de otra modalidad de arrendamiento (arrende), en la que eres propietario de la casa pero no del solar donde se asienta, el cual alquilas al propietario del terreno.

    Si optas por vivir en un apartamento en propiedad (bostadsrättslägenhet) formarás parte de una cooperativa de propietarios (bostadsrättsförening) y decidirás sobre el inmueble junto con los demás miembros de la cooperativa. Solo tendrás poder de decisión dentro de tus cuatro paredes, aunque, incluso en este ámbito, la cooperativa de propietarios deberá dar su aprobación a determinadas reformas y obras.

    Los requisitos que se esperan de ti como socio de la cooperativa pueden variar considerablemente, en función del número de miembros y de viviendas que conformen la asociación. Resumiendo puede afirmarse que cuanto más pequeña sea la cooperativa, más tendrá que implicarse como miembro de esta. En las cooperativas de mayor tamaño raras veces se exige una participación tan amplia, pero ello también puede significar que sus posibilidades de influir serán menores. Es importante tener esto en cuenta antes de decidir dónde y cómo quiere vivir.

  • En Suecia todos los agentes inmobiliarios tienen formación universitaria y deben estar registrados en una autoridad estatal supervisora denominada Fastighetsmäklarinspektionen. La actividad de los agentes inmobiliarios se regula mediante una ley específica (Fastighetsmäklarlagen), lo que hace innecesario recurrir a juristas o abogados para llevar a cabo la compra de una vivienda en este país. El agente inmobiliario es el encargado de elaborar los documentos requeridos y cuenta con la cualificación jurídica necesaria para realizar operaciones inmobiliarias.

    En Suecia, el vendedor es quien contrata y paga al agente inmobiliario. Por lo general, el agente inmobiliario posee el derecho exclusivo de venta de una vivienda, lo cual se regula mediante un acuerdo de exclusividad. Es decir, muy raras veces una misma vivienda tendrás varios agentes inmobiliarios. La ley estipula que el agente inmobiliario debe velar por los intereses de ambas partes. Ello significa que en Suecia no se precisa que el comprador recurra a otro agente.

    El agente inmobiliario se encarga de gestionar la venta de la vivienda, encontrar compradores para los objetos de venta y asegurarse de que el vendedor comunique al comprador todo lo que este último debe saber en relación con la casa. En otra palabras, al agente inmobiliario le corresponde recopilar toda la información necesaria y velar por que se suministre al comprador.

  • En Suecia se aplican una serie de exigencias sobre la cuantía que deberá devolver de su préstamo, es decir, los requisitos de amortización (amorteringskrav), y una regla que establece que no puede pedirse prestado más de un 85% del valor de la vivienda, lo que se denomina techo de hipoteca (bolånetak). Le aconsejamos que consulte con distintas entidades bancarias para informarse adecuadamente sobre estas normas y acerca de las distintas alternativas disponibles a la hora de planificar su compra. Asegúrese también de obtener un compromiso de préstamo (lånelöfte) por escrito al inicio del proceso. Si necesita pedir un préstamo para adquirir la vivienda, el agente inmobiliario se lo solicitará en el inicio de la puja o antes de firmar el contrato.

    Existen distintas formas de buscar vivienda y puede que tenga que dedicar algo de tiempo a encontrar su futuro hogar. En internet hallará diversos sitios web que pueden facilitarle y agilizar el proceso. Los más populares para la búsqueda de vivienda son Hemnet.se y Booli.se, aunque también puede visitar directamente las páginas web de las propias agencias inmobiliarias. Hallará aquí abundante estadísticas sobre precios y cifras comparativas que le pueden resultar de utilidad. Le aconsejamos también que visite distintas zonas de viviendas y que acuda a muchas visitas programadas.

  • En Suecia, la forma más habitual de mostrar una vivienda es lo que se conoce como visita abierta (öppen visning). Ello significa que el agente inmobiliario comunicará a través de un anuncio cuándo va a tener lugar la visita, invitando a acudir a todos los compradores potenciales en una fecha y hora determinadas. En la mayoría de los casos podrá también concertarse con el agente inmobiliario una visita privada.

    Un fenómeno cada vez más frecuente es que los compradores potenciales soliciten una visita previa de la vivienda, es decir, acudir a ver esta antes de la visita abierta. En algunos casos, ello puede resultar en que la venta también se haga efectiva antes de la visita abierta. De hecho, los compradores potenciales tienen la posibilidad de presentar en cualquier momento una oferta sobre la vivienda, y el vendedor puede optar por aceptarla y proceder con la venta antes incluso de la visita anunciada. Por lo tanto, si tiene un gran interés por adquirir una vivienda determinada puede ser aconsejable comunicárselo cuanto antes al agente inmobiliario. 

  • En la visita es importante que dedique tiempo suficiente para examinar detenidamente la vivienda. De hecho, como comprador tiene la obligación de comprobar la vivienda, lo que se denomina obligación de examen (undersökningsplikt). Eso implica que, una vez firmado el contrato, no podrá exigir responsabilidades al vendedor en lo que respecta a las eventuales deficiencias y desperfectos de la vivienda que haya tenido la posibilidad de detectar. Efectuar un examen exhaustivo puede resultar complicado en el curso de una visita abierta, por lo que puede ser aconsejable reservar una visita privada que le permita estudiar con calma la casa antes de decidirse. 

    Tampoco es inusual recurrir a un perito (besiktningsman) para examinar la vivienda. El perito inspeccionará casi todo, pero hay elementos que no cubre una inspección convencional. El perito le indicará las áreas que incluye la inspección y aquello que usted mismo deberá verificar.

    Asimismo, el vendedor puede optar por efectuar una inspección de la vivienda antes de ponerla en venta. Como potencial comprador de la misma se le suministrará en ese caso un acta de inspección. Se trata de un procedimiento ágil y cómodo, pero también es importante como comprador comprobar los elementos que no abarca la referida acta.

    Además, si lo que pretende adquirir es un apartamento en propiedad, deberá comprobar igualmente la situación económica de la cooperativa de propietarios. Normalmente en la visita se le entregará un resumen financiero. Si no es así, asegúrese de comprobar el último informe anual y los estatutos de la cooperativa. Si no está habituado a leer informes anuales, le aconsejamos que busque ayuda. Por ejemplo, en caso de solicitar una hipoteca para la compra de la vivienda, el banco podrá asistirle en el examen de la situación económica de la cooperativa. 

  • Con frecuencia se recurre a pujas, lo que hace que se supere el precio de la vivienda que se muestra en el anuncio. No obstante, en ocasiones el precio final es más bajo que el de salida. Ahora bien, con la mayoría de viviendas de nueva construcción se aplica un precio fijo. En ese caso, se establecerá un sistema de lista de espera, ofreciéndose la posibilidad de comprar la vivienda según el orden en que se haya manifestado el interés de compra.

    En Suecia, las ofertas de compra no son vinculantes para quien las realiza. De hecho, no tendrá un carácter vinculante hasta que comprador y vendedor no hayan firmado un contrato de compraventa. El vendedor tampoco está obligado a vender a un precio determinado, pudiendo incluso anular la venta en cualquier momento hasta la firma del contrato. Asimismo, el vendedor no tiene la obligación de vender la vivienda al mejor postor.

    El agente inmobiliario debe transmitir al vendedor todas las ofertas que reciba antes de la firma del contrato. La legislación sueca establece que el agente inmobiliario ha de elaborar una relación con todos los postores y sus respectivas ofertas. Dicha lista ha de ponerse a disposición del comprador y el vendedor en la fecha de toma de posesión, cuando el agente inmobiliario hace entrega de su registro.

  • En el contrato se estipulan las condiciones de la operación, por ejemplo, cuándo se va a efectuar el pago.  En primer lugar se entregará una señal. Por lo general, se dispone de siete a diez días para abonar una señal, que suele corresponderse con un 10% del precio de compraventa. La suma restante se desembolsará en la fecha de toma de posesión.

    En el contrato se regula también lo que incluye la compra más allá de los puntos habituales. Consulte el capítulo ¿Qué incluye la vivienda? o pregunte a su agente inmobiliario en caso de duda.

    En el contrato de compraventa se indicarán también las condiciones específicas asociadas a la compra, en caso de haberlas. Puede tratarse, entre otros, de condiciones relativas a préstamos hipotecarios o inspecciones. Por ejemplo, en el caso de los apartamentos en propiedad siempre se incluye como requisito que el comprador ha de ser admitido como miembro en la cooperativa de propietarios. Así pues, en la firma del contrato, el agente inmobiliario documentará la identidad del comprador, según establece la ley.

    En algunos casos, el hecho de firmar un contrato puede originar cierto estrés. Le recomendamos que hable con su agente inmobiliario si tiene cualquier duda relacionada con la suscripción del contrato. Si todavía no se siente del todo seguro, puede ser aconsejable pedirle a un amigo que le acompañe o recurrir a un intérprete en la firma del contrato. 

  • El período que media entre la firma del contrato y la toma de posesión brinda un tiempo adecuado para los preparativos: al vendedor, de cara a la entrega de la vivienda; y al comprador, para la entrada en su nuevo hogar.

    La limpieza anterior a la mudanza es algo que afecta a ambas partes y que se regula claramente en el contrato. La limpieza premudanza abarca muchas cosas y puede resultar complicada de resolver por uno mismo. Por tanto, como vendedor deberá informarse del alcance de dicha limpieza y decidir luego si va a recurrir o no a una empresa de limpieza.

    Si, entre la venta y la toma de posesión, algún objeto de la vivienda se rompe debido a un desgaste habitual o por antigüedad, lo habitual es que el comprador asuma el coste. Sin embargo, si algo se rompe o deteriora considerablemente por negligencia del vendedor o por accidente, el vendedor deberá encargarse normalmente de restablecerlo o sustituirlo.

  • La fecha de toma de posesión es el día en que usted liquida el importe de venta y recibe las llaves de su nuevo hogar. Es ahora que el comprador asume plena responsabilidad sobre la nueva vivienda, con independencia de que se mude realmente en esa misma fecha o lo haga más tarde.  Deberá tener contratado un seguro del hogar desde la misma fecha de toma de posesión.

    En este día se reunirán comprador y vendedor en la oficina del agente inmobiliario o en los locales del banco del comprador. En el curso de la cita, el agente inmobiliario presentará la documentación definitiva a vendedor y comprador. El agente inmobiliario se comunicará también con las entidades bancarias del comprador y el vendedor para asegurarse de que todo esté correcto. Finalmente, el agente inmobiliario hará entrega de un registro donde se detallan los distintos pasos que ha adoptado en el desempeño de sus funciones. En la documentación se incluye también una lista de todas las ofertas recibidas y de los postores de la eventual puja.

  • En Suecia, la ley regula qué pertenece a una vivienda y, por tanto, ha de incluirse en una compra. Ejemplos de pertenencias que normalmente quedan incluidas son: armarios, cocina, frigorífico, congelador, lavadora y secadora. Para más información, pregunte a su agente inmobiliario. El vendedor puede introducir excepciones a dichas reglas. En ese caso, es importante que ello quede claro en una fase temprana, a ser posible antes de la visita programada. Las excepciones se harán constar posteriormente en el contrato suscrito entre comprador y vendedor.

  • Hasta en las operaciones inmobiliarias más eficientes pueden surgir interrogantes. Si, por ejemplo, se evidencia algo que no se esperaba como comprador, puede dirigirse directamente al vendedor. En esos casos, el agente inmobiliario únicamente podrá orientar e informar a ambas partes, pero no actuar a favor del comprador ni del vendedor. Le aconsejamos que consulte con su agente inmobiliario las normas aplicables y el procedimiento a seguir a fin de resolver los posibles problemas.

    Si, por el contrario, considera que el agente inmobiliario ha actuado de manera incorrecta en algún aspecto, deberá dirigirse directamente a este. Si sigue estando insatisfecho tras el contacto inicial, deberá presentar una reclamación por escrito al agente inmobiliario. Documente el proceso, por ejemplo, enviando la reclamación por carta o correo electrónico. Si, pese a ello, no llegan a un acuerdo, podrá trasladar el caso como consumidor al Consejo de Reclamaciones del Mercado Inmobiliario de Suecia (Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd). 

Seis consejos rápidos para buscar casa

• Fórmese una idea adecuada del mercado de la vivienda y su nivel de precio: Consulte estadísticas y anuncios de viviendas, por ejemplo, en Hemnet.se, Maklarstatistik.se o en los propios sitios web de las agencias inmobiliarias. • Consiga un compromiso de préstamo por escrito: Hable con varios bancos acerca de la financiación de la vivienda y sobre las normas aplicables en Suecia. • Acuda a varias visitas programadas: Paséese por distintas zonas y vaya a muchas visitas programadas para hacerse una idea de dónde quiere vivir y sobre los criterios que desea que reúna su futuro hogar. • Recuerde que las ofertas no son vinculantes y que no se decide nada antes de que comprador y vendedor firmen el contrato. • Pregunte toda sus dudas al agente inmobiliario y aproveche los conocimientos de este: En Suecia, los agentes inmobiliarios los contrata el vendedor, pero deben representar también los intereses del comprador. • No olvide examinar la vivienda: En Suecia se aplica al comprador una extensa obligación de examen. Inspeccione detenidamente la vivienda que desea adquirir y, en caso necesario, recurra a un perito. Si tiene intención de comprar un apartamento en propiedad, es importante también que consulte la situación financiera de la cooperativa.

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