Sök bostad eller innehåll

Språkstöd

Buscando casa - Cómo comprar o vender una vivienda en Suecia

Zakup lub sprzedaż mieszkania/domu jest często największym przedsięwzięciem życia, a zrozumienie wszystkich elementów procesu może być niełatwe. Chcemy ułatwić Ci prawidłowe poruszanie się po szwedzkim rynku nieruchomości i stworzyć warunki do bezpiecznego zakupu mieszkania.

Mamy także możliwość przekazania danych kontaktowych tłumacza ustnego, który może być pomocny w ważnych momentach procesu zakupu mieszkania. Zapraszamy do skontaktowania się z naszymi biurami.

Poniżej, pod poszczególnymi nagłówkami przedstawiamy obraz szwedzkiego rynku nieruchomości i wyjaśniamy, jak wygląda proces zakupu mieszkania.

  • W Szwecji dominują trzy rodzaje mieszkań:

    1. Nieruchomość, szw. fastighet — mieszkasz we własnym domu na własnej działce. Jeżeli zdecydujesz się na zakup domu z działką, samodzielnie decydujesz i odpowiadasz w zasadzie za wszystko, co jest związane z Twoim miejscem zamieszkania.
    1. Mieszkanie własnościowe, szw. bostadsrättslägenhet — mieszkasz w mieszkaniu i posiadasz prawo do zamieszkiwania tam. Ty i inni mieszkańcy budynku jesteście właścicielami nieruchomości i członkami wspólnoty mieszkaniowej, po szwedzku bostadsrättsförening. 
    1. Mieszkanie czynszowe, szw. hyresrättslägenhet — mieszkasz w mieszkaniu i wynajmujesz je od właściciela. Można też wynajmować cały dom, ale najczęściej wynajmuje się mieszkanie i co miesiąc płaci czynsz.

    Poza tymi trzema najbardziej popularnymi formami istnieją też inne formy zakwaterowania. Na przykład mieszkanie własnościowe bez wspólnoty mieszkaniowej, szw. ägarlägenhet. Ta forma przypomina formę spotykaną w wielu innych krajach, ale w Szwecji jest rzadkością. Kolejną formą jest dzierżawa, szw. arrende, co oznacza, że posiadasz dom, ale nie działkę, na której ten dom stoi, ziemię dzierżawisz od jej właściciela.

    Jeżeli wybierzesz mieszkanie własnościowe, stajesz się równocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej i wraz z innymi członkami decydujesz w sprawach całej nieruchomości. Samodzielnie decydujesz jedynie w obrębie ścian własnego mieszkania, ale nawet tu pewne przebudowy albo remonty mogą wymagać zgody całej wspólnoty.

    W zależności od wielkości wspólnoty, tzn. liczby jej członków i mieszkań, oczekiwania wobec Ciebie jako członka mogą być bardzo różne.  W uproszczeniu mówiąc, im mniejsza wspólnota, tym bardziej jej członkowie muszą się angażować. W większych wspólnotach z reguły członkowie nie muszą być bardzo zaangażowani, ale może to również oznaczać mniejszą możliwość wpływu na wspólne decyzje. Ważne, aby to wiedzieć przed podjęciem decyzji o tym, jak i gdzie chcesz mieszkać.

  • W Szwecji wszyscy pośrednicy w handlu nieruchomościami (szw. mäklare) mają wykształcenie wyższe i muszą być zarejestrowani w państwowym urzędzie nadzoru Fastighetsmäklarinspektionen. Działalność pośredników jest uregulowana prawnie ustawą Fastighetsmäklarlagen, dlatego do przeprowadzenia transakcji zakupu mieszkania w Szwecji nie są potrzebni prawnicy. Pośrednik odpowiada za sporządzenie wszystkich potrzebnych dokumentów i ma kompetencje prawne w sytuacji kupna/sprzedaży mieszkania.

    W Szwecji to sprzedający zatrudnia pośrednika i płaci jego wynagrodzenie. Pośrednik najczęściej ma wyłączność na sprzedaż mieszkania, co jest uregulowane prawnie umową o wyłączności. Bardzo rzadko zatem mieszkanie ma kilku pośredników. Według prawa, pośrednik ma obowiązek brać pod uwagę interesy obu stron, dlatego też w Szwecji nie są potrzebni pośrednicy ze strony kupującego.

    Pośrednik odpowiada za ogłoszenie sprzedaży mieszkania, doprowadzenie do kontaktu sprzedającego z kupującym oraz za to, aby sprzedający przekazał kupującemu wszystko, co ten powinien wiedzieć na temat mieszkania. Rolą i odpowiedzialnością pośrednika jest zatem zebranie wszystkich niezbędnych informacji i dostarczenie ich nabywcy.

  • W Szwecji istnieją prawne wymagania dotyczące kwoty spłaty kredytów hipotecznych, tzw. wymóg amortyzacji długu (szw. amorteringskrav), jak również zasada ograniczenia wartości kredytu (szw. bolånetak), mówiąca, że nie można pożyczyć więcej niż 85% wartości nieruchomości. Wskazane przy planowaniu zakupu mieszkania może być skontaktowanie się z kilkoma bankami, zebranie pełnych informacji o wymogach dotyczących amortyzacji i istniejących alternatywach. Zadbaj też o to, aby Twój bank już we wczesnym stadium procesu wystawił Ci promesę kredytową, tzn. zobowiązał się do udzielenia Ci pożyczki (szw. lånelöfte). Jeżeli do zakupu mieszkania będziesz potrzebować kredytu, pośrednik zapyta Cię o promesę kredytową w momencie rozpoczęcia licytacji lub przed podpisaniem kontraktu.

    Istnieją różne sposoby poszukiwania mieszkań i znalezienie swojego przyszłego domu może wymagać czasu. W Internecie jest kilka portali, które mogą ułatwić i usprawnić cały proces. Najbardziej popularne strony wśród planujących zakup mieszkania to Hemnet.se oraz Booli.se, można też wejść bezpośrednio na strony poszczególnych pośredników sprzedaży nieruchomości. Na tych stronach można znaleźć statystyki cenowe, zestawienia i porównania, które mogą okazać się pomocne przy podejmowaniu decyzji. Mądrze jest odwiedzić różne dzielnice mieszkaniowe i wziąć udział w wielu prezentacjach mieszkań.

  • Najczęstszą formą prezentacji mieszkań na sprzedaż w Szwecji jest tzw. pokaz otwarty. Oznacza to, że pośrednik w zamieszczonym przez siebie ogłoszeniu informuje o tym, kiedy pokaz się odbędzie, i zaprasza wszystkich zainteresowanych do obejrzenia mieszkania w wyznaczonym dniu i czasie. W większości przypadków istnieje także możliwość zorganizowania przez pośrednika indywidualnych pokazów.

    Coraz bardziej popularne staje się również to, że zainteresowani proszą o wcześniejszą możliwość zobaczenia mieszkania, tzn. jeszcze przed otwartym pokazem. W niektórych przypadkach może się okazać, że mieszkanie zostanie sprzedane już przed otwartym pokazem. Zainteresowani kupnem mają bowiem możliwość składania ofert w dowolnym momencie, a sprzedający może taką ofertę zaakceptować nawet przed ogłoszonym terminem otwartego pokazu. Jeżeli bardzo zależy Ci na jakimś konkretnym mieszkaniu, warto o tym poinformować pośrednika sprzedającego już we wczesnym stadium procesu. 

  • Ważne jest, aby w czasie pokazu dokładnie obejrzeć mieszkanie. Jako kupujący masz bowiem obowiązek zbadania obiektu (szw. undersökningsplikt). Oznacza to, że po zawarciu umowy kupna/sprzedaży nie możesz wymagać od sprzedającego podjęcia odpowiedzialności za ewentualne wady, usterki i defekty, które można było wykryć w mieszkaniu przed podpisaniem kontraktu. Dokładne badanie może być utrudnione w czasie otwartego pokazu, dlatego mądrze jest umówić się na pokaz indywidualny. Możesz wtedy w spokoju dokładnie przyjrzeć się wszystkiemu w mieszkaniu, zanim podejmiesz decyzję.

    Nierzadko też przy oglądaniu mieszkania korzysta się z usług inspektorów budowlanych i rzeczoznawców. Rzeczoznawca przeprowadzi inspekcję niemal wszystkiego, ale należy pamiętać, że istnieją aspekty, których normalna inspekcja nie obejmuje. Rzeczoznawca poinformuje Cię, co wchodzi w zakres inspekcji i co musisz zbadać we własnym zakresie.

    Sprzedający może również zamówić inspekcję techniczną mieszkania przed zamieszczeniem ogłoszenia o sprzedaży. Jako kupujący w takiej sytuacji masz możliwość zapoznania się z protokołem inspekcji. To łatwy i wygodny sposób, ale nawet w takich przypadkach ważne jest zapoznanie się z tymi aspektami, których protokół nie obejmuje.

    Jeżeli zamierzasz kupić mieszkanie własnościowe, ważne jest też zapoznanie się z finansami wspólnoty. Najczęściej wyniki finansowe wspólnoty umieszczone są w prospekcie mieszkania, który otrzymujesz na pokazie. W innym przypadku warto poprosić o możliwość zapoznania się z ostatnim raportem rocznym i statutem wspólnoty. Jeżeli nie masz wprawy w czytaniu raportów rocznych, warto poprosić o pomoc eksperta. Jeżeli na przykład zamierzasz wziąć kredyt na zakup mieszkania, Twój bank może służyć pomocą w przejrzeniu finansów danej wspólnoty mieszkaniowej. 

  • Relatywnie często rozpoczyna się aukcja, co w efekcie powoduje przekroczenie ceny podanej w ogłoszeniu. Cena końcowa może jednak być też niższa od ceny wyjściowej. W przypadku większości nowo wybudowanych mieszkań ustalana jest stała cena, wówczas obowiązuje kolejność zgłoszeń — osoba, która zgłosiła chęć kupna jako pierwsza, ma możliwość dokonania zakupu mieszkania.

    Złożona oferta nie jest w Szwecji wiążąca dla osoby, która tą ofertę złożyła. Oferta staje się obowiązującą ceną zakupu dopiero w momencie podpisania umowy kupna-sprzedaży przez kupującego i sprzedającego. Sprzedający również nie ma obowiązku sprzedaży za daną cenę, może w dowolnym momencie procesu aż do chwili podpisania kontraktu wycofać się ze sprzedaży. Sprzedający może także zadecydować, że sprzeda mieszkanie osobie, która nie złożyła najwyższej oferty.

    Pośrednik ma obowiązek przekazania sprzedającemu wszystkich ofert, które pojawią się do momentu podpisywania umowy kupna-sprzedaży. Zgodnie z prawem szwedzkim pośrednik jest zobowiązany do prowadzenia rejestru wszystkich biorących udział w licytacji i składanych przez nich ofert. W dniu przekazania mieszkania (szw. tillträdesdagen) zarówno sprzedający, jak i kupujący mogą zapoznać się z tym rejestrem, gdy pośrednik przekazuje dokumenty po zakończeniu transakcji.

  • W umowie kupna-sprzedaży strony decydują o zasadach danej transakcji. Na przykład, kiedy ma nastąpić płatność. Po pierwsze zaliczka. Zwykle należy w ciągu siedmiu do dziesięciu dni wpłacić zaliczkę, która z reguły przypada w granicach 10% całej ceny sprzedaży. Resztę ceny sprzedaży wpłaca się w dniu przekazania mieszkania.

    W umowie zapisuje się również postanowienia, które mają obowiązywać poza normalnie obowiązującymi zasadami. Warto przeczytać część Co wchodzi w skład mieszkania lub zapytać swojego pośrednika, jeżeli masz wątpliwości.

    W umowie kupna-sprzedaży wpisuje się także ewentualne warunki dla danej sprzedaży. Mogą to być warunki dotyczące kredytu hipotecznego lub przeglądu technicznego. Na przykład w przypadku mieszkań własnościowych warunkiem jest zawsze to, że nabywca zostanie zaakceptowany przez wspólnotę mieszkaniową i zostanie jej członkiem. Dlatego pośrednik jest zobowiązany prawem do sprawdzenia tożsamości nabywcy przy podpisywaniu umowy kupna-sprzedaży.

    W pewnych przypadkach podpisywanie kontraktu może być stresujące. Warto przed podpisaniem porozmawiać z pośrednikiem, jeżeli masz pytania lub wątpliwości. Jeżeli nadal czujesz się niepewnie, możesz poprosić bliską osobę o towarzyszenie lub zatrudnić tłumacza ustnego na czas podpisywania kontraktu. 

  • Okres między podpisaniem kontraktu a datą przekazania umowy to dobry czas na przygotowanie się — dla sprzedającego na opuszczenie domu, a dla kupującego na zaplanowanie przeprowadzki do swojego nowego domu.

    Sprzątanie w związku z przeprowadzką jest czymś, co dotyczy obu stron i jest jasno i wyraźnie uregulowane w umowie. Takie sprzątanie jest bardzo gruntowne i obejmuje wiele aspektów, dlatego może być trudne do wykonania samodzielnie. Sprzedający powinien zatem dowiedzieć się, jaki jest zakres takiego sprzątania, i podjąć decyzję, czy zatrudnić firmę sprzątającą, czy nie.

    Jeżeli coś w mieszkaniu zepsuje się lub zostanie uszkodzone w związku z normalnym użytkowaniem i wiekiem w okresie między podpisaniem umowy a przekazaniem mieszkania, jest przyjęte, że kupujący bierze na siebie związane z tym koszty. Jeżeli natomiast coś zepsuje, zostanie uszkodzone lub znacznie pogorszy się jego funkcjonowanie w wyniku niedbałości sprzedającego lub nieszczęśliwego wypadku, zwykle za naprawę/przywrócenie funkcjonalności/wymianę odpowiada sprzedający.

  • Data przekazania mieszkania (szw. tillträdesdagen) to dzień, gdy wpłacasz kwotę zakupu i dostajesz klucze do swojego nowego domu. Od tej chwili to Ty przejmujesz całą odpowiedzialność za swoje nowe mieszkanie. Niezależnie od tego, czy faktycznie wprowadzasz się tego samego dnia, czy też nastąpi to w późniejszym terminie. Należy zadbać o to, by od dnia przekazania mieszkania włącznie posiadać ubezpieczenie swojego domu.

    W dniu przekazania mieszkania kupujący i sprzedający spotykają się w biurze pośrednika lub w banku kupującego. Podczas spotkania pośrednik przedstawia sprzedawcy i kupującemu ostateczną wersję dokumentów sprzedaży. Pośrednik pozostaje w kontakcie z bankami sprzedawcy i kupującego i kontroluje, by wszystko poszło jak należy. Na koniec pośrednik przekazuje rejestr swoich czynności podczas trwania zlecenia sprzedaży. W dokumentacji znajduje się również historia ewentualnego składania ofert podczas trwania aukcji wraz z danymi oferentów.

  • To, co jest trwałym wyposażeniem w mieszkaniu i w związku z tym wchodzi w zakres zakupu, jest uregulowane w prawie szwedzkim. Przykładem wyposażenia, które zwykle pozostawia się w mieszkaniu są wbudowane garderoby, kuchenka, lodówka, zamrażarka, pralka i suszarka bębnowa. Warto poprosić pośrednika o szczegółowe informacje. Sprzedający może zrobić wyjątek od tych reguł. Ważne jest, aby o takich wyjątkach poinformować na wczesnym etapie procesu sprzedaży, najlepiej jeszcze przed pokazem mieszkania. Wyjątki zostaną następnie ujęte w umowie sporządzanej między sprzedającym a kupującym.

  • Nawet przy najstaranniej przygotowanych transakcjach mogą pojawić się pytania i wątpliwości podczas całego procesu. Jeżeli pojawi się coś, czego absolutnie jako kupujący się nie spodziewałeś/-aś, zwróć się bezpośrednio do sprzedającego. W takich przypadkach pośrednik może jedynie służyć radą i informować, ale nie może działać na korzyść żadnej ze stron. Warto zapytać pośrednika, jakie obowiązują zasady i w jaki sposób rozwiązać ewentualne pojawiające się problemy.

    Jeżeli uważasz, że pośrednik popełnił jakiś błąd, możesz zwrócić się bezpośrednio do niego/niej. Jeżeli po pierwszym kontakcie nadal czujesz się niezadowolony, możesz złożyć pisemną reklamację do pośrednika. Udokumentuj proces, np. przez wysłanie reklamacji listem lub e-mailem. Jeżeli mimo wszystko nie dojdziecie do porozumienia, możesz jako konsument ubiegać się o rozpatrzenie Twojej sprawy przez Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd, szwedzki urząd ochrony konsumenta na rynku nieruchomości. 

Sześć szybkich rad — na drodze do domu!

•Zapoznaj się z rynkiem mieszkaniowym i obowiązującymi cenami — przejrzyj statystyki i ogłoszenia np. na Hemnet.se, Maklarstatistik.se lub na stronach pośredników nieruchomości. •Zadbaj o to, aby mieć promesę kredytową na piśmie — porozmawiaj z kilkoma bankami na temat finansowania zakupu mieszkania i zasad obowiązujących w Szwecji. •Odwiedź kilka pokazów mieszkań — zobacz mieszkania w różnych dzielnicach i pójdź na dużo pokazów, aby stworzyć sobie obraz tego, jak i gdzie chcesz mieszkać. •Pamiętaj, że oferta w licytacji nie jest wiążąca i nic nie jest postanowione, zanim i sprzedający i kupujący nie podpiszą umowy. •Zadawaj dużo pytań pośrednikom i korzystaj z ich wiedzy — pośrednicy w handlu nieruchomościami w Szwecji działają na zlecenie sprzedającego, ale ich obowiązkiem jest też branie pod uwagę interesów kupującego. •Nie zapomnij o dokładnym obejrzeniu mieszkania — w Szwecji obowiązek przeprowadzenia dokładnego badania ma kupujący. Obejrzyj szczegółowo mieszkanie, które chcesz kupić, w razie potrzeby zleć przeprowadzenie badania inspektorowi budowlanemu. Jeżeli planujesz zakup mieszkania własnościowego, ważne jest również przyjrzenie się finansom wspólnoty mieszkaniowej.

Genom att använda denna webbplats accepterar du vår användning av cookies.