Sök bostad eller innehåll

Språkstöd

Veien hjem – slik kjøper du bolig i Sverige

Kjøp eller salg av bolig er ofte noe av det viktigste vi gjør her i livet, og det kan være vanskelig å forstå alle deler av prosessen. Vi vil gjøre det enklere for deg å navigere gjennom det svenske boligmarkedet og legge til rette for at du skal kunne gjøre det riktige når du skal kjøpe eller selge bolig.

Vi kan også formidle kontaktinformasjon til en tolk som kan bistå i viktige deler av kjøp- og salgprosessen. Ta gjerne kontakt med noen av avdelingene våre.

Nedenfor finner du mer informasjon om det svenske boligmarkedet, og v forklarer gangen i salg eller kjøp av bolig i Sverige.

  • I Sverige finnes det hovedsakelig tre vanlige boligformer:

    1. Fastighet – Selveier. Du bor i eget hus på egen tomt. Hvis du velger å kjøpe hus på egen tomt, har du bestemmelsesrett og ansvar for stort sett alt som har med boligen å gjøre.
    1. Bostadsrättslägenhet – Du bor i en leilighet og eier retten til å bo der. Du og de andre beboerne i huset eier eiendommen og utgjør et sameie, en såkalt bostadsrättsförening. 
    1. Hyresrättslägenhet – Du bor i en leilighet som du leier. Du kan også leie hus, men det vanligste er å leie en leilighet som du betaler en månedlig sum for.

    I tillegg til de tre vanligste boligformene finnes det også andre boalternativer. Det finnes for eksempel ägarlägenheter, selveierleiligheter, der du eier leiligheten uten å være en del av et sameie. Dette ligner en boligform som er vanlig i mange andre land, men ikke i Sverige. En annen form er arrende, som innebærer at du eier huset, men ikke tomten det står på. Den leier du av tomteeieren.

    Hvis du velger å bo i en bostadsrättslägenhet, er du også med i en bostadsrättsförening. Da bestemmer du over eiendommen sammen med de andre i sameiet. Det eneste du bestemmer over, er det som ligger innenfor veggene dine. Men selv da kan det hende sameiet må godkjenne enkelte renoverings- eller ombyggingsprosjekt.

    Det kan være stor forskjell på hva som forventes av deg som medlem, avhengig av hvor mange medlemmer og boliger som inngår i sameiet. Kort sagt: jo mindre sameiet er, jo mer må du engasjere deg som medlem. I et større sameie kreves det ofte mindre engasjement, men det kan også innebære at du får færre muligheter til å påvirke. Dette er viktig å vite før du bestemmer deg for hvor og hvordan du vil bo.

  • Alle boligmeglere i Sverige er høyskoleutdannede og må være registrert hos en offentlig tilsynsmyndighet – Fastighetsmäklarinspektionen. Meglernes virksomhet reguleres av en egen lov, Fastighetsmäklarlagen, og derfor er det ikke nødvendig å involvere jurister eller advokater når du skal gjennomføre et boligkjøp i Sverige. Det er megleren som har ansvaret for å opprette dokumentene som trengs og er påkrevd ved kjøp og salg av bolig.

    I Sverige er det selgeren som anskaffer og betaler megleren. Meglere har ofte enerett på å selge en bolig, og dette reguleres i en egen avtale. Det er altså svært uvanlig at samme bolig representeres av flere meglere. I henhold til loven har megleren ansvaret for å ivareta begge parters interesse, så derfor trenger ikke kjøperen egen megler i Sverige.

    Megleren har ansvaret for å formidle boligen og føre sammen kjøper og selger. Megleren skal også sørge for at selgeren forteller kjøperen alt vedkommende trenger å vite om boligen. Det er altså meglerens ansvar å samle all nødvendig informasjon og sørge for at kjøperen får den.

  • I Sverige finnes det krav om hvor mye du må betale tilbake på boliglånet, amorteringskrav, og en regel som innebærer at du ikke får låne mer enn 85 prosent av boligens verdi – et lånetak kalt bolånetak. Det kan være lurt å prate med forskjellige banker, slik at du får god informasjon om disse reglene og de forskjellige alternativene du har når du planlegger å kjøpe bolig. Du må også passe på å skaffe deg en skriftlig bekreftelse på at du har fått lån (låneløfte) tidlig i prosessen. Hvis du må låne penger for å kjøpe boligen, vil megleren be om å få et låneløfte i forbindelse med budrunden eller før du skriver kontrakt.

    Det finnes mange måter du kan søke etter boliger på, og det kan ta lang tid å finne seg et hjem. På nettet er det mange nettsider som kan gjøre prosessen enklere og mer effektiv. De mest populære nettsidene for blivende boligkjøpere, er Hemnet.se og Booli.se, men du kan også gå inn direkte på meglernes egne hjemmesider. Her finner du prisstatistikk og sammenligningstall som kan være nyttige. Et godt råd er at du besøker forskjellige boligområder og går på mange visninger.

  • Den vanligste formen for visning i Sverige kalles åpen visning. Det betyr at megleren opplyser om dato og klokkeslett for visningen i boligannonsen, og så er visningen åpen for alle som er interessert. I de fleste tilfeller kan du også avtale visning med megleren.

    Det blir stadig vanligere at kjøpere ber om en forhåndsvisning av boligen, altså at de får se boligen før den åpne visningen holdes. I noen tilfeller kan det også føre til at boligen blir solgt før den åpne visningen er gjennomført. Kjøpere har nemlig mulighet til å legge inn bud på boligen når som helst, og selgeren kan velge å godta et bud og selge boligen før den annonserte visningen. Hvis du er veldig interessert i en spesifikk bolig, kan det derfor være lurt å gi megleren beskjed om det så snart som mulig. 

  • Når du er på visning, er det viktig at du tar deg tid til å undersøke boligen nøye. Som kjøper har du nemlig plikt til å undersøke boligen, en såkalt undersøkelsesplikt. Det betyr at når du har skrevet under på kontrakten, kan du ikke holde selgeren ansvarlig for eventuelle feil eller avvik i boligen som du kunne ha oppdaget. Det kan være vanskelig å foreta en grundig undersøkelse under en åpen visning, så derfor kan det være lurt å be om en privat visning. Da kan du i ro og mak undersøke boligen før du bestemmer deg.

    Det er ikke uvanlig å ta med seg en takstmann som skal undersøke boligen. Takstmannen undersøker nesten alt, men enkelte ting inngår ikke i en normal befaring. Takstmannen forteller deg hva som inngår i befaringen, og hva du må undersøke på egen hånd.

    Selgeren kan også velge at boligen befares før den legges ut til salg. Hvis du kjøper en slik bolig, får du tilgang til en tilstandsrapport. Dette er veldig praktisk for deg som kjøper, men selv når du har en tilstandsrapport tilgjengelig, er det viktig at du undersøker det som ikke inkluderes i rapporten.

    Hvis du skal kjøpe en bolig med bostadsrätt, må du også sette deg inn i økonomien til sameiet. Ofte inkluderes informasjon om økonomien i prospektet som du får på visningen, men slik informasjon er også tilgjengelig i de nyeste årsrapportene og i vedtektene til sameiet. Hvis du ikke er vant til å lese årsrapporter, kan det være lurt å få hjelp. Skal du låne penger til boligkjøpet, kan for eksempel banken hjelpe deg med å få oversikt over sameiets økonomi. 

  • Når du skal kjøpe bolig, havner du ofte i budrunder, noe som kan føre til at salgsprisen overstiger den annonserte prisen. Det kan også hende at salgsprisen er lavere enn boligen ble lagt ut for. De fleste nybygde boliger selges til fastpris, og da er det den første som melder sin interesse, som først får muligheten til å kjøpe boligen.

    I Sverige er ikke et bud bindende for kjøperen. Budet blir nemlig ikke bindende før både kjøper og selger har skrevet under på en salgsavtale. Selgeren er heller ikke pliktig å selge til en spesifikk pris og kan velge å avslutte prosessen når som helst frem til avtalen er underskrevet. Selgeren kan dessuten velge å selge boligen til en budgiver som ikke har lagt inn det høyeste budet.

    Megleren har plikt til å vise selgeren alle bud som kommer inn før kontrakten er underskrevet. I henhold til svensk lov skal megleren registrere alle budgivere og bud som kommer inn. Denne oversikten får både kjøper og selger tilgang til på overtakelsesdato, når megleren overleverer dokumentene.

  • Kontrakten avgjør hva som gjelder for handelen. For eksempel står det når betalingen skal gjennomføres. I første omgang forskuddsbetalingen. Normalt har du sju til ti dager på deg å betale et beløp på forskudd, som regel rundt 10 prosent av kjøpesummen. Den resterende kjøpesummen betales på overtakelsesdato.

    I kontrakten reguleres det også hva som inngår i kjøpet ut over det som anses å være normalt. Les gjerne kapittelet Hva inngår i boligen? eller spør megleren hvis du er usikker.

    I en kjøpekontrakt kan du også inkludere eventuelle vilkår for kjøpet. Dette kan dreie seg om vilkår for boliglån eller befaring. Når det gjelder boliger med bostadsrätt, finnes det for eksempel alltid et vilkår om at kjøperen skal godkjennes av sameiet og melde seg inn i det. Når du skriver kontrakt, er megleren derfor lovpålagt å dokumentere kjøperens identitet.

    I enkelte tilfeller kan det oppleves stressende å skrive under en kontrakt. Et tips er å prate med megleren om du har spørsmål før kontrakten underskrives. Hvis du fremdeles føler deg usikker, kan det være lurt å ta med deg en venn eller en tolk i forbindelse med kontraktskrivingen. 

  • I perioden mellom kontrakten skrives under og overtakelsen kan det være lurt å forberede seg – selgeren på å forlate hjemmet sitt, og kjøperen på å flytte inn i et nytt hjem.

    Flyttevask er noe som gjelder begge parter, og dette punktet er klart og tydelig regulert i kontrakten. En flyttevask er svært omfattende, og det er vanskelig å gjøre det alene. Som selger bør du derfor finne ut hvor omfattende flyttevasken skal være, og deretter bør du vurdere om du skal bruke et firma eller ikke.

    Hvis noe i boligen blir ødelagt på grunn av normal slitasje og alder i perioden mellom salg og overtakelse, er det normalt at kjøperen dekker kostnaden. Hvis noe imidlertid blir ødelagt eller påført store skader som følge av selgerens uaktsomhet eller et uhell, har normalt selgeren ansvaret for å erstatte eller bytte ut det som er ødelagt.

  • Overtakelsesdatoen er dagen da du betaler kjøpesummen og får nøklene til det nye hjemmet ditt. Nå er det du som har det hele og fulle ansvaret for boligen. Uansett om du faktisk flytter inn denne dagen eller venter til et senere tidspunkt. Fra og med overtakelsesdato bør du ha en forsikring for boligen.

    På overtakelsesdatoen møtes kjøper og selger på meglerens kontor eller i kjøperens bank. På møtet presenterer megleren de endelige dokumentene for selgeren og kjøperen. Megleren har også kontakt med kjøperen og selgerens bank, slik at alt skjer på riktig måte. Til slutt overleverer megleren dokumenter som beskriver de forskjellige handlingene megleren har utført i løpet av salgsprosessen. I dokumentasjonen inngår budoversikten, som viser hvem som deltok i en eventuell budrunde.

  • Innbo som følger boligen, og som inngår i salget, er regulert av lov i Sverige. Eksempel på innbo som normalt står igjen i boligen, er klesskap, komfyr, kjøleskap, fryser, vaskemaskin og tørketrommel. Spør gjerne megleren om mer informasjon. Selgeren kan gjøre unntak fra disse reglene. I slike tilfeller er det viktig at dette kommer frem tidlig i prosessen, gjerne før visningen. Det som skal utelukkes, beskrives deretter i avtalen som inngås mellom kjøper og selger.

  • Selv i den beste bolighandelen kan det oppstå usikkerhetsmomenter. Hvis det dukker opp noe du som kjøper ikke har forventet, skal du henvende deg direkte til selgeren. I slike tilfeller har megleren kun en veiledende rolle. Megleren kan informere begge parter, men ikke opptre på vegne av verken kjøper eller selger. Spør gjerne megleren om hvilke regler som gjelder, og hvordan du skal gå frem for å løse eventuelle problemer.

    Hvis du derimot mener at megleren har gjort noe feil, kan du henvende deg direkte til ham eller henne. Hvis du fremdeles ikke er fornøyd etter første kontakt, skal du sende inn en skriftlig klage til megleren. Dokumenter prosessen ved for eksempel å sende klagen via brev eller e-post. Hvis dere fremdeles ikke kommer overens, kan du som forbruker be om å få saken din prøvd i reklamasjonsnemnden Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd

Seks gode råd på veien

•Gjør deg godt kjent med boligmarkedet og prisnivået som råder – Les statistikk og boligannonser på for eksempel Hemnet.se, Maklarstatistik.se eller meglerkontorets egne hjemmesider. •Pass på at du skaffer deg en skriftlig bekreftelse på lånet – Snakk med flere banker om finansiering av boligen og om hvilke regler som gjelder i Sverige. •Gå på mange visninger – Gjør deg kjent med forskjellige områder, og gå på visninger for å danne deg et bilde om hvor du vil bo, og hvilke kriterier som er viktige for deg. •Husk at bud ikke er bindende, og at ingenting er i boks før både kjøper og selger har skrevet under på kontrakten. •Spør megleren om alt du lurer på, og dra nytte av kunnskapen vedkommende har – Meglere i Sverige ansettes av selgeren, men de skal også ivareta kjøperens interesser. •Ikke glem å undersøke boligen – I Sverige har kjøperen en omfattende undersøkelsesplikt. Undersøk boligen du vil kjøpe, nøye. Hent inn en takstmann ved behov. Hvis du planlegger å kjøpe en bolig med bostadsrätt, er det også viktig å undersøke økonomien i sameiet.

Genom att använda denna webbplats accepterar du vår användning av cookies.