Sök bostad eller innehåll

Språkstöd

Vejen hjem – at købe og sælge bolig i Sverige

At købe eller sælge en bolig er ofte en af livets største handler, og det kan være vanskeligt at være helt inde i alle dele af processen. Derfor vil vi her gøre det lidt lettere for dig at navigere rundt på det svenske boligmarked og på den måde skabe forudsætninger for en tryg bolighandel.

Vi kan også formidle kontakten til en tolk, som kan være behjælpelig i vigtige dele af din bolighandel. Du er velkommen til at kontakte et af vores kontorer.

Under overskrifterne nedenfor kommer vi med en beskrivelse af Sveriges boligmarked samt forklarer, hvordan processen ser ud ved en bolighandel.

  • I Sverige findes der primært tre almindeligt forekommende boligformer:

    1. Hus – du bor i eget hus på egen grund. Hvis du vælger at købe hus på egen grund, bestemmer du selv og har ansvar for stort set alt i forbindelse med din bolig.
    1. Lejlighed i boligforening – du bor i en lejlighed og har retten til at bo der. Du og de andre beboere i huset ejer ejendommen og indgår til sammen i en fælles forening, en såkaldt boligforening. 
    1. Lejelejlighed – du bor i en lejlighed og betaler leje for den. Det er også muligt at leje et hus, men det mest almindelige er, at man lejer en lejlighed og betaler et månedligt beløb.

    Ud over de tre mest almindelige boligformer, er der også andre måder at bo på. Der findes fx ejerlejligheder, et koncept, hvor man ejer sin lejlighed uden at være medlem af en fælles forening. Det minder om den boligform, man finder i mange andre lande, men det er usædvanligt i Sverige. En anden form er forpagtning, hvor du ejer huset, men ikke jorden, det er bygget på, den lejer du af ejeren af grunden.

    Hvis du vælger at bo i en lejlighed i en boligforening, er du samtidig med i en boligforening og bestemmer her over ejendommen sammen med de andre i foreningen. Det er kun inden for dine egne vægge, at du helt selv bestemmer, men også her kan der være visse renoveringer eller ombygninger, som skal godkendes af foreningen.

    Der kan være stor forskel på, hvad der forventes af dig som medlem, afhængig af hvor mange medlemmer og boliger der indgår i foreningen. Sagt på en enkelt måde: Jo mindre foreningen er, desto mere skal du engagere dig som medlem. I en større forening kræves der ofte ikke det store engagement, men det kan også betyde mindre mulighed for at få indflydelse. Dette er vigtigt at vide, før du bestemmer dig for, hvor og hvordan du vil bo.

  • Alle ejendomsmæglere i Sverige er universitetsuddannede og skal være registreret hos en statslig tilsynsmyndighed, Fastighetsmäklarinspektionen. Mæglernes arbejde reguleres i en særlig lov, Fastighetsmäklarlagen, og der er derfor ikke behov for jurister eller advokater til at gennemføre et boligkøb i Sverige. Det er mægleren, der har ansvar for at udarbejde de nødvendige dokumenter ved en bolighandel.

    I Sverige er det sælgeren, der hyrer og betaler mægleren. Mæglere har som oftest eneret til at sælge en bolig, hvilket reguleres i en aftale om eneret. Det er altså yderst usædvanligt, at en og samme bolig har flere mæglere. Ifølge loven er mægleren forpligtet til at varetage begge parters interesser, så derfor er der ikke behov for en mægler for køber i Sverige.

    Mægleren er ansvarlig for at formidle boligen, skabe kontakt mellem køber og sælger og skal også sørge for, at sælger fortæller køber alt, hvad der er at vide om boligen. Det er altså mæglerens ansvar at samle al nødvendig information og sørge for, at køberen får den.

  • I Sverige er der krav til, hvor meget du skal betale tilbage på dit boliglån, amorteringskrav, og en regel, der indebærer, at du ikke må låne mere end 85 procent af boligens værdi, et boliglånsloft. Et godt råd er at tale med forskellige banker, så du får god information om disse regler og hvilke forskellige alternativer, du har, når du planlægger at købe bolig. Sørg også få at få fat i et skriftligt lånetilsagn tidligt i processen. Hvis du skal låne penge til at købe boligen, vil mægleren spørge dig om dette i forbindelse med start af en budgivning eller før du skriver kontrakt.

    Der er forskellige måder at søge efter boliger på, og det kan være en tidskrævende affære at finde sit kommende hjem. På nettet er der hjemmesider, der kan lette og effektivisere processen. De mest populære hjemmesider for boligsøgende er Hemnet.se og Booli.se, men du kan også gå direkte ind på en mæglers hjemmeside. På disse sider finder du masser af prisstatistikker og sammenligningstal, som kan være til hjælp. Et godt råd er også at besøge forskellige boligområder og deltage i mange fremvisninger.

  • Den mest almindelige form for boligfremvisning i Sverige er en såkaldt åben fremvisning. Det betyder, at mægleren i sin annonce informerer om tidspunkt for fremvisningen, og at alle interesserede er velkommen til at besøge boligen på det fastsatte tidspunkt. I de fleste tilfælde er der også mulighed for at booke individuelle fremvisninger med mægleren.

    Et fænomen, der bliver mere og mere almindeligt er, at interesserede anmoder om en forhåndsvisning af boligen, og dermed får mulighed for at se boligen, før den åbne fremvisning. I visse tilfælde kan det betyde, at boligen også sælges, før den åbne fremvisning. Interesserede har nemlig mulighed for når som helst at komme med et bud på boligen, og sælgeren kan vælge at acceptere et bud og sælge boligen, selv før den annoncerede fremvisning. Hvis du er meget interesseret i en bestemt bolig, er det derfor klogt at informere mægleren om det på et tidligt stadie. 

  • Under fremvisningen er det vigtigt, at du tager dig god tid til at se nærmere på boligen. Som køber er du nemlig forpligtet til at undersøge boligen, en såkaldt undersøgelsespligt. Det betyder, at du efter at have underskrevet kontrakt ikke kan gøre sælgeren ansvarlig for eventuelle fejl og skavanker i boligen, som du selv havde kunnet opdage. Det kan være svært at foretage en omhyggelig undersøgelse i forbindelse med en åben fremvisning, så derfor er det klogt at bede om en individuel fremvisning. Her kan du i ro og mag gå rundt og undersøge hjemmet, før du bestemmer dig.

    Det er desuden ikke usædvanligt at få hjælp fra en synsmand til at besigtige og undersøge boligen. Synsmanden undersøger næsten alt, men der findes områder, der ikke er omfattet af en normal besigtigelse. Synsmanden fortæller dig, hvilke dele der indgår i besigtigelsen, og hvilke dele du selv skal undersøge.

    Sælgeren kan også vælge at besigtige boligen, før den annonceres på markedet. Som køber til en sådan bolig får man en synsattest, man kan se nærmere på. Det er smidigt og bekvemt, men også her er det vigtigt, at køber gennemgår og undersøger alle de områder, der ikke er omfattet af attesten.

    Hvis du skal købe retten til en lejlighed, bør du også sætte dig ind i boligforeningens økonomi. Prospektet, som du får i forbindelse med fremvisningen, indeholder som oftest en redegørelse, men ellers bør du sørge for at få det seneste årsregnskab og foreningens vedtægter. Hvis du ikke er vant til at læse årsregnskaber, kan det være en god idé at få hjælp til det. Hvis du fx skal låne penge til boligkøbet, kan banken hjælpe med at gennemgå foreningens økonomi. 

  • Et boligsalg ender relativt ofte med en budgivning, hvilket betyder, at den pris, der er oplyst i boligannoncen overstiges. Men det kan også ske, at den ender lavere end udgangsprisen. For de fleste nybyggede boliger sættes der i stedet en fast pris, hvorefter det går efter princippet først til mølle, så dem, der først har vist interesse, bliver tilbudt muligheden for at købe boligen.

    Et bud i Sverige er ikke bindende for den person, der kommer med det. Buddet bliver nemlig ikke bindende, førend både køber og sælger har underskrevet købsaftalen. Sælgeren er heller ikke forpligtet til at sælge til en bestemt pris, men kan vælge når som helst i processen at trække salget tilbage, indtil aftalen er underskrevet. Sælgeren kan desuden vælge at sælge boligen til en budgiver, der ikke har fremsat det højeste bud.

    Mægleren er først og fremmest forpligtet til at fremføre alle bud, der kommer, før kontrakten er underskrevet, til sælgeren. Ifølge svensk lov skal mægleren føre en fortegnelse over alle budgivere og de bud, der afgives. Både køber og sælger bliver bekendt med denne fortegnelse på overtagelsesdagen, hvor mægleren overleverer sin journal.

  • Kontrakten indeholder bestemmelserne for handlen. Herunder fx hvornår betaling skal falde. I første omgang udbetalingen. Man plejer normalt at få 7-10 dage til at betale udbetalingen, der typisk udgør 10 procent af købesummen. Det resterende beløb af købesummen betales på overtagelsesdagen.

    Kontrakten regulerer også, hvad der skal indgå i købet ud over det, der anses som normalt. Læs gerne kapitlet Hvad indgår i boligen? eller spørg din mægler til råds, hvis du er i tvivl.

    I købekontrakten tilføjer man også eventuelle betingelser for købet. Det kan blandt andet dreje sig om betingelser for boliglån eller besigtigelse. I forbindelse med retten til bolig i en boligforening gælder fx altid den betingelse, at køberen skal godkendes af foreningen og være medlem af den. Når man skriver kontrakt, skal mægleren derfor dokumentere køberens identitet, hvilket man har pligt til at gøre ifølge loven.

    Nogle gange kan det godt være lidt stressende at skrive en kontrakt. Et godt råd er derfor at tale med mægleren, hvis du har spørgsmål, inden kontrakten udarbejdes. Hvis du stadig føler du usikker, kan det være en god idé at bede en bekendt om at følge med eller at hyre en tolk til netop kontraktskrivningen. 

  • Perioden mellem kontrakt og overtagelse kan med fordel bruges på forberedelse – sælgeren skal forlade sit hjem og køberen skal flytte ind i sit nye.

    Flytterengøringen er noget, der berør begge parter og er tydeligt reguleret i kontrakten. En flytterengøring er meget omfattende, og det er svært at gøre det selv. Som sælger bør du derfor finde ud af, hvor omfattende flytterengøringen er og derefter træffe beslutte, hvorvidt du skal hyre et rengøringsfirma eller ikke.

    Hvis noget i boligen går i stykker på grund af normal slitage og alder mellem salg og overtagelsesdag, er det typisk køberen, der betaler omkostningen. Hvis noget derimod går i stykker eller helt tydeligt forringes som følge af sælgerens uforsigtighed eller på grund af et ulykkestilfælde, er det normalt sælgeren, der er ansvarlig for at udbedre eller erstatte det, der er gået i stykker.

  • Overtagelsesdagen er den dag, hvor du betaler købsprisen og får nøglerne til dit nye hjem. Nu er det dig, der har det fulde ansvar for din nye bolig. Det gælder, uanset om du flytter ind på selve dagen eller først gør det senere. Fra og med overtagelsesdagen bør man sørge for at forsikre sin bolig.

    På overtagelsesdagen mødes køber og sælger på mæglerens kontor eller hos køberens bank. Under mødet præsenterer mægleren de endelige dokumenter for sælgeren og køberen. Mægleren har også kontakt med køberens og sælgerens bank, så alting går retmæssigt til. Afslutningsvis overleverer mægleren en journal, som beskriver, hvad mægleren har foretaget sig i løbet af opgaven med salget/købet. I dokumentationen indgår også en liste over deltagere ved en eventuel budgivning.

  • Definitionen af tilbehør til en bolig, og som derfor indgår i et køb, reguleres af loven i Sverige. Eksempel på tilbehør som normalt efterlades i en bolig er garderobeskabe, komfur, køleskab, fryser, vaskemaskine og tørretumbler. Spørg gerne din mægler om nærmere oplysninger. Sælgeren kan gøre undtagelser til disse regler. Hvis det er tilfældet, er det vigtigt, at det kommer frem tidligt i processen, gerne inden en fremvisning. Det, der skal udelukkes, reguleres efterfølgende i den aftale, der skrives mellem køber og sælger.

  • I selv den bedste bolighandel kan der opstå spørgsmål hen ad vejen. Hvis der fx opstår en situation, du som køber ikke havde forventet, skal du kontakte sælgeren direkte. I sådanne tilfælde kan mægleren kun vejlede og informere begge parter, men ikke handle på vegne af hverken køber eller sælger. Spørg gerne din mægler, hvilke regler der gælder og hvordan du skal gå til værks for at løse eventuelle problemer.

    Hvis du derimod mener, at mægleren har begået en fejl, så du kontakte mægleren direkte. Hvis du stadig ikke er tilfreds efter denne første kontakt, skal du sende en skriftlig klage til mægleren. Dokumentér processen ved fx at sende klagen via brev eller e-mail. Hvis I ikke opnår enighed, kan du som forbruger få din sag prøvet af Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd

Seks hurtige tips på vejen – hjem!

•Skab dig et godt overblik over boligmarkedet og prisniveauet. Sæt dig ind i statistikker og boligannoncer på fx Hemnet.se, Maklarstatistik.se eller se nærmere på mæglernes egne hjemmesider. •Sørg for at indhente et skriftligt lånetilsagn. Tal med flere banker om finansieringen af boligen og hvilke regler, der gælder i Sverige. •Gå til flere boligfremvisninger. Besøg forskellige boligområder og gå til mange fremvisninger for at danne dig et indtryk af, hvor du vil bo og hvilke kriterier du søger i dit fremtidige hjem. •Husk på, at bud ikke er bindende, og at intet er sikkert, før både køber og sælger har underskrevet kontrakten. •Stil mange spørgsmål til mægleren og gør brug af hans/hendes viden. Mæglere i Sverige hyres af sælgene, men skal også varetage køberens interesser. •Glem ikke at undersøge boligen. I Sverige har køberen omfattende undersøgelsespligt. Gennemgå den bolig, du vil købe, omhyggeligt, og benyt eventuelt en synsmand til opgaven. Hvis du har planer om at købe retten til en bolig i en boligforening, er det også vigtigt, at du undersøger foreningens økonomi.

Genom att använda denna webbplats accepterar du vår användning av cookies.