Sammanfattning Kvartalsanalys Q4 2011
- Antal sålda bostäder sjönk under sista kvartalet 2011 jämfört med samma period 2010.
- Skillnaden mellan utgångspris och slutpris minskade under kvartalet och för villor hamnade snittet för slutpriserna under snittet för utgångspriserna.
- Försäljningstiden för villor fortsatte att öka under kvartalet medan bostadsrätter såldes ungefär lika snabbt som kvartalet innan.
- Pristrenden under kvartalet har varit svagt nedåtgående.
- Utbudet av villor ligger fortsatt på en rekordhög nivå medan antal bostadsrätter till salu under kvartalet sjunkit till en nivå som ligger i linje med de senaste åren.
- Ekonomisk oro i omvärden ger även en avvaktan på bostadsmarknaden. Det tillsammans med ett stort utbud är främsta anledningen till att försäljningen och priserna sjunker på bostadsmarknaden.
- Räntesänkningar och bostadsbrist kan motverka ytterligare prisnedgångar.
Så här kommenterar Fastighetsbyråns VD, Lars-Erik Nykvist dagsläget:
- Under sista kvartalet 2011 har trenden varit tydlig även om vi inte haft några dramatiska förändringar. Antal sålda bostäder har minskat och priserna har sjunkit ett par procent. Avmattningen beror till stor del på den ekonomiska turbulensen i omvärlden. Ingen kan veta hur världsekonomin kommer att utvecklas framöver och hur mycket Sverige kommer att påverkas. Den osäkerheten smittar av sig på bostadsmarknaden och gör att vissa tvekar inför bostadsköpet.
- Två faktorer som kan motverka fotsatta prisnedgångar är räntesänkningar och ett minskande utbud. Enskilda räntesänkningar av reporäntan har inte så stor betydelse. Det som har betydelse är den långsiktiga räntebanan. Svenska konsumenter har bra koll och när de ser att räntan kommer vara relativt låg under lång tid framöver så kan det göra beslutet att köpa bostad enklare. Vi har även sett att utbudet på bostadsrätter normaliserats vilket även kan hålla priserna uppe. Vi får se om vi kommer få samma utveckling på villamarknaden.
- Skillnaden mellan utgångspris och slutpris har minskat under kvartalet vilket är ett symptom på minskad efterfrågan. I Stockholms innerstad har det dock skett en planerad förändring efter införandet av Accepterade priser 1 augusti. Det nya begreppet har lett till att lockpriser i princip helt försvunnit och både säljare, köpare och mäklare är mycket positiva till utvecklingen. Vid årsskiftet utvidgar många mäklarföretag och inför Accepterade priser i hela Stor-Stockholm vilket är mycket positivt.
Kommentar till bostadsåret 2011:
- Bostadsåret 2011 har präglats av stort utbud och avvaktan på grund av den ekonomiska turbulensen. Det såldes mycket bostäder innan sommaren. Bland annat gjorde Fastighetsbyrån all-time-high i maj. Efter sommaren har antalet försäljningar succesivt minskat och priserna sjunkit sakta. Två tydliga trender har även framkommit under året. Dels har renoveringsobjekt blivit mindre och mindre attraktivt, dels är det fler och fler som säljer först och köper sen. Båda fenomenen är konsekvenser av bolånetaket och mer restriktiv utlåning av bankerna. Under året har vi även fått en ny fastighetsmäklarlag som på många sätt är positiv.
- Rekordmånga mäklare anmäldes och 87 stycken varnades av Fastighetsmäklarnämnden under 2011. Och lockpriser var den främsta anledningen. Nästa år bör detta branschproblem i stort sett vara borta. Man ska också ställa siffrorna mot att det finns 6 772 registrerade mäklare och det görs ca 270 000 överlåtelser på ett år. En försvinnande liten del av alla affärer leder alltså till anmälningar och varningar. Det är ett bra betyg för branschen som även står sig välj jämfört med andra branscher när det gäller kundnöjdhet, enligt SKI:s mätningar.
- När det gäller varningar har Fastighetsbyrån andel på 7 % av totalen under 2011. Det kan ställas i relation till att vi är Sveriges största mäklarföretag med en marknadsandel på drygt 20 procent. Glädjande nog ser vi även ut att öka marknadsandelarna under 2011. Jämfört med 2010 så har företagets omsättning sjunkit med 3 %, vilket känns mycket bra under rådande omständigheter. Vi är mycket stolta över att så många gett oss förtroendet att förmedla deras bostäder och ser fram emot ett spännande bostadsår 2012.
Vad händer på bostadsmarknaden 2012?
- Som vanligt är det väldigt svårt att sia om vad som kommer att hända och hur priserna kommer att utvecklas. En majoritet av Fastighetsbyråns alla mäklare tror på stillastående priser under 2012, både när det gäller villor och bostadsrätter. Jag tror också att marknaden kommer att fortsätta vara relativt stabil och det kan lika gärna bli några procent ner som upp.
- Hur ekonomin i världen och Sverige utvecklas kommer att vara avgörande. Men eftersom vi har låga räntor och bostadsbrist, speciellt i storstäderna, är det inte mycket som talar för stora prisfall även om det blir fortsatt turbulent i omvärlden. Det enda som skulle kunna leda till stora prisfall är om arbetslösheten stiger i snabb takt.
- En annan faktor som gör bostadsmarknaden i Sverige stabil, jämfört med många andra länder, är att vi äger bostäder för att bo. Och vi köper och säljer bostader på grund av livsförändringar, inte i spekulationssyfte. En sak som vi kan vara säkra på är att svenskarna kommer fortsätta gifta sig, skaffa barn, skilja sig och flytta hemifrån även under 2012.
Försäljningssiffror för bostäder Q4 2011
Bostadsrätter:
Under kvartalet sålde Fastighetsbyrån 4 255 bostadsrätter. Det är en minskning med 4,5 % jämfört med samma period 2010 och en minskning med 1,6 % jämfört med föregående kvartal.
Villor:
Under kvartalet sålde Fastighetsbyrån 3 199 villor. Det är en minskning med 8,8 % jämfört med samma period 2010 och en minskning med 18,7 % jämfört med föregående kvartal.
Skillnaden mellan utgångspris och slutpris Q4 2011
Vi kan se att skillnaden mellan utgångspris och slutpris under kvartalet har minskat både för bostadsrätter och för villor. För villor ligger till och med snittet för slutpriset något under utgångspriset.
Bostadsrätter:
För Fastighetsbyrån var skillnaden mellan utgångs- och slutpris, räknat i snitt på riket, 3,3 % för bostadsrätter under fjärde kvartalet år 2011. Det kan jämföras med 5,6 % för kvartalet innan och 10,6 % för fjärde kvartalet år 2010.
Villor:
För villor var motsvarande skillnad mellan utgångspris och slutpris under fjärde kvartalet 2011 – 0,5 %. Skillnaden var 1,3 % för kvartalet innan och 3,3 % för fjärde kvartalet 2010.
Försäljningstid Q4 2011
Bostadsrätter:
De bostadsrätter som Fastighetsbyrån sålde under fjärde kvartalet låg i snitt ute till försäljning i 44 dagar. Det kan jämföras med 46 dagar kvartalet innan och 43 dagar fjärde kvartalet 2010.
Villor:
De villor som Fastighetsbyrån sålde under fjärde kvartalet 2011 låg i snitt ute till försäljning 79 dagar vilket kan jämföras med 74 dagar kvartalet innan och 67 dagar under fjärde kvartalet år 2010.
Prisutveckling Q4 2011
Bostadsrättspriserna i riket har stått still under september – november, jämfört med föregående tremånadersperiod. Det visar prisstatistiken, publicerad i december, från Mäklarstatistik.
Villapriserna i landet har sjunkit 2 % jämfört med föregående tremånadersperiod.
I november gick bostadsrättspriserna ner 4 % och villapriserna 2 %, enligt Mäklarstatistik.
Bostadsutbudet Q4 2011
Bostadsrätter:
Antal bostadsrätter till salu sjönk som vanligt markant under december. Men utbudet på bostadsrätter har även gått från att vara rekordstort under större delen av året till att ligga i linje med de senaste fyra åren. Sista december var antal bostadsrätter till salu i landet 6 401 vilket kan jämföras med 5 969 året innan, visar siffor från Hemnet.
Villor:
Antal villor till försäljning i hela landet har också sjunkit under senaste kvartalet. Utbudet minskar alltid mot årets slut. Men på villamarknaden är utbudet fortfarande rekordstort jämfört med tidigare år. Sista december fanns det 12 897 villor till salu på Hemnet, jämfört med 10 291 samma datum år 2010.
Boräntan
Riksbanken sänkte styrräntan från 2,00 till 1,75 procent vid räntemötet i december. Samtidigt justerade Riksbanken ner prognosen för styrräntan under de närmaste tre åren, den så kallade reporäntebanan. Styrräntan väntas ligga kvar på 1,75 procent under detta år. I slutet av år 2014 bedömer Riksbanken att styrräntan stigit till cirka 3,25 procent. Det är lägre än tidigare prognoser. ´
Konjunktur
Inflation:
Inflationen mätt med KPI (konsumentprisindex) är fortfarande hög, runt 3 procent. Den underliggande inflationen (KPIF), det vill säga KPI rensat för effekter av förändrade bostadsräntor, var däremot endast drygt 1 procent under året. I perioder med stora ränteförändringar ger inflationsmått som inte inkluderar räntekostnader en bättre bild av inflationstrycket.
BNP:
Tillväxten i svensk ekonomi har varit stark under år 2011. Men det finns tecken på att tillväxten bromsar in. Konjunkturutsikterna i euroområdet har blivit svagare. Det gör att svensk export drabbas av lägre efterfrågan. Förtroendet för den svenska ekonomin bland hushållen är lågt enligt Riksbanken. Det gör att hushållen väntar med att konsumera och investera. BNP-tillväxten bromsas då in.
MFI:
Hushållens tillväxttakt på lån från monetära finansinstitut (MFI) har fortsatt att sjunka. Tillväxttakten i oktober år 2011 var 5,5 procent vilket kan jämföras med oktober år 2010 då tillväxttakten var 8,6 procent. Begreppet MFI innefattar exempelvis banker, bostadsinstitut och finansbolag.
Sysselsättningen:
Arbetsförmedlingens nya prognos visar att arbetsgivarna har blivit mer försiktiga i sina framtidsbedömningar. Arbetslösheten beräknas stiga från 7,6 procent år 2011, till 7,9 procent 2012 och 8,5 procent 2013.
Privatekonomi:
Inga ekonomiska förbättringar är i sikte för de flesta löntagarhushåll. För andra året i rad väntas en försämrad eller oförändrad ekonomi. Det visar Institutet för Privatekonomis prognos för hushållens ekonomi januari 2012 jämfört med hur det såg ut januari 2011. Hushåll med rörliga bolån hör till dem som får störst försämring i kronor räknat. Pensionärshushållen väntas däremot gå med ett litet plus. Även studenter och hushåll med bostadsbidrag väntas få det bättre 2012.
ÖVRIGT I OMVÄRLDEN
Accepterat pris
Vid årsskiftet börjar många mäklarföretag att använda termen Accepterat pris i hela Stor-Stockholm. Accepterat pris infördes i Stockholms innerstad 1 augusti. Det innebär att utgångspriset ligger på en nivå som säljaren accepterar som slutpris. Det Accepterade priset ligger även inom ramen för mäklarens värdering av bostaden.
Initiativet är en branschöverenskommelse för att komma till rätta med för låga utgångspriser, så kallade lockpriser. Se resultat under rubriken ”Skillnad mellan utgångspris och slutpris” och inledande kommentar.
Statistik från FMN
Fastighetsmäklarnämnden har delat ut rekordmånga varningar under 2011. Under året kom det in 306 anmälningar till nämnden vilket kan jämföras med 307 stycken 2010 och 272 stycken 2009. Antal varningar som delades ut under 2011 blev 87 stycken. Det kan jämföras med 59 stycken 2010 och 61 stycken 2009. Den kraftiga ökningen av varningar beror främst på att nämnden granskat lockpriser under året vilket lett till 24 varningar.
Fortsatt ner i Danmark
I Danmark fortsätter bostadspriserna att sjunka och rekordmånga bostäder är till salu. I vissa områden har priserna fallit med nästan 30 procent enligt Realkredit Danmark. Många danskar sitter i pressade ekonomiska situationer som de har svårt att komma ur. Många andra länder i Europa har en liknande situation.
För mer information kontakta gärna:
Lars-Erik Nykvist, VD, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 02, 070-607 08 06
E-post: larserik.nykvist@fastighetsbyran.se
Johan Vesterberg, Pressansvarig, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 28, 0708-20 44 34
E-post: johan.vesterberg@fastighetsbyran.se
GENREBILDER OCH BILDER PÅ KONTAKTPERSONERNA FINNS PÅ:
http://www.fastighetsbyran.se/Pressrum/Bildarkiv/
Kort om Fastighetsbyrån
Fastighetsbyrån, fastighetsbyran.se, ingår i Swedbank-koncernen och har cirka 1200 medarbetare fördelade på 240 kontor runt om i Sverige. Under 2009 förmedlade företaget cirka 34.000 bostadsaffärer till ett försäljningsvärde av cirka 44 miljarder kronor. Fastighetsbyrån är marknadsledare på bostadsmarknaden, både i omsättning och i antal affärer.