Sammanfattning
- Något minskad försäljning på bostadsmarknaden.
- Minskad skillnad mellan utgångspris och slutpris både på bostadsrätt och villor i Riket.
- Införandet av Accepterat pris i Stockholms innerstad har fått effekt och har tagits emot positivt av köpare, säljare och mäklare.
- Försäljningstiden har ökat jämfört med Q2 och något jämfört med Q3 förra året.
- Det redan rekordstora utbudet på marknaden fortsätter att öka och priserna sjunker sakta.
- Oron i omvärlden påverkar bostadsmarknaden samtidigt som ändrad räntebana kan stimulera.
- Bostadspriserna påverkas mer av andra faktorer än bolånetaket.
Så här kommenterar Fastighetsbyråns VD, Lars-Erik Nykvist dagsläget:
- Till skillnad från första halvåret kan vi under kvartal 3 se att antalet försäljningar av bostäder sjunker. Innan sommaren hade vi ett rekordstort utbud men försäljningen låg i linje med, eller lite över, föregående år. Nu kan vi se att det sjunker även om det inte är några dramatiska siffror. Det som kan kännetecknas som dramatiskt är storleken på utbudet och att det fortsätter att öka. Minskad försäljning kan nu även ses som en bidragande orsak till detta.
- Skillnad mellan utgångspris och slutpris minskar generellt i landet vilket är effekten av en trögare marknad. I Stockholms innerstad finns även en annan bidragande orsak till minskad skillnad mellan utgångspris och slutpris – införandet av Accepterat pris. Våra siffror tyder på att initiativet fått effekter även om förändringen bara får genomslag i andra halvan av kvartalet och andra faktorer spelar in. Responsen från både köpare och säljare har varit mycket positiv. Priset som anges blir en bättre vägledning och prisdiskussioner och budgivningar känns mer relevanta. Det nya sättet att arbeta har lett till färre personer på visningar men de som kommer har större intresse och möjlighet att köpa. Mäklarna känner även en lättnad över att komma bort från att ”tvingas” sätta låga utgångspriser för att följa marknaden. Sammanfattningsvis är det ett bra initiativ.
- Mycket är psykologi på bostadsmarknaden och självklart påverkar oron i omvärlden. Turbulensen i USA och flera länder i Europa är en bidragande orsak till trögheten på den svenska bostadsmarknaden. Å andra sidan har vi en ökande sysselsättning och fortfarande en låg ränta historiskt sett. Riksbanken beslutade att inte höja räntan och skjuta på kommande höjningar vid deras senaste penningpolitiska möte. Det innebär att de flesta bostadsägare har det relativt bra i plånboken för tillfället och kommer ha det en bra tid framöver. Det är inte omöjligt att denna betalningsförmåga kan motverka att bostadspriserna fortsätter att sjunka.
- Bolånetaket är en faktor som man inte kan se påverkar priser på olika typer av bostäder, vilket många förutspådde innan införandet. Dock kan våra mäklare se att vissa grupper och individer påverkas genom att de helt enkelt inte kan komma in på marknaden. Men slutsatsen är alltså att dessa är så pass få att de inte påverkar priserna.
- Många olika faktorer påverkar bostadsmarknaden och det är som alltid väldigt svårt att förutspå hur priserna kommer utvecklas framöver. Om utbudet kommer ligga kvar på en rekordhög nivå, och till och med öka, är det dock sannolikt att priserna även fortsättningsvis kommer sjunka något.
Försäljningssiffror för bostäder
Bostadsrätter:
Under kvartalet sålde Fastighetsbyrån 4 326 bostadsrätter. Det är en minskning med 11 % jämfört med föregående kvartal och en minskning med 2 % jämfört med samma period 2010.
Villor:
Under kvartalet sålde Fastighetsbyrån 3 937 villor. Det är en minskning med 10,5 % jämfört med föregående kvartal och en minskning med 5 % jämfört med samma period 2010.
Skillnaden mellan utgångspris och slutpris
Vi kan se att skillnaden mellan utgångspris och slutpris under kvartalet har minskat både för bostadsrätter och för villor.
Bostadsrätter:
För Fastighetsbyrån var skillnaden mellan utgångs- och slutpris, räknat i snitt på riket, 5,6 % för bostadsrätter under tredje kvartalet år 2011. Det kan jämföras med 9,9 % för kvartalet innan och 11,7 % för tredje kvartalet år 2010.
Villor:
För villor var motsvarande skillnad mellan utgångspris och slutpris under tredje kvartalet 2011 1,3 %. Skillnaden var 2,9 % för kvartalet innan och 3,8 % för tredje kvartalet 2010.
Bostadsrätter i Stockholms kommun – Accepterade priser påverkar?
För att se eventuella effekter av införandet av Accepterade priser i Stockholms innerstad (från 1 augusti) redovisas siffror för bostadsrätter i Stockholms kommun.
Under kvartal 3 var skillnaden mellan utgångspris och slutpris på Fastighetsbyråns sålda bostadsrätter + 6,49 %. Det kan jämföras med +14,14 % under kvartal 2, en minskning med 54 %. Under kvartal 1 2011 var skillnaden mellan utgångspris och slutpris + 16,45 %. Siffrorna visar alltså att skillnaden mellan utgångspris och slutpris gått ner efter att man infört Accepterade priser.
Dock innehåller siffrorna för kvartal 3 även många försäljningar som inte omfattas av Accepterade priser. Skillnaderna kommer sannolikt vara ännu större om man gör en jämförelse längre fram och bara tittar på Stockholms innerstad.
Försäljningstid
Det tar längre tid att sälja både bostadsrätter och villor under kvartal 3 2011 jämfört med kvartalet innan. Dock ligger försäljningstiden på ungefär samma nivå som samma period 2010.
Bostadsrätter:
De bostadsrätter som Fastighetsbyrån sålde under tredje kvartalet låg i snitt ute till försäljning i 46 dagar. Det kan jämföras med 37 dagar kvartalet innan och 47 dagar tredje kvartalet 2010.
Villor:
De villor som Fastighetsbyrån sålde under tredje kvartalet 2011 låg i snitt ute till försäljning 74 dagar vilket kan jämföras med 66 dagar kvartalet innan och 71 dagar under tredje kvartalet år 2010.
Prisutveckling
Bostadsrättspriserna i riket har sjunkit 3 % i pris under juni – augusti, jämfört med föregående tremånadersperiod. Det visar prisstatistiken, publicerad i september, från Mäklarstatistik.
Villapriserna i landet har sjunkit 1 % jämfört med föregående tremånadersperiod.
Bostadsutbudet
Bostadsrätter:
Siffror från Hemnet visar att utbudet av bostadsrätter i landet fortsatt att öka under tredje kvartalet i år jämfört med föregående år. Totalt var 11 797 bostadsrätter till salu sista veckan i september vilket kan jämföras med 10 617 i fjol. Motsvarande siffra 2009 var 8891.
Villor:
Hemnetbarometern visar att utbudet av villor under tredje kvartalet fortsatt att öka och är nästan 5 000 fler jämfört med samma kvartal år 2010. Totalt var nästan 20 000 villor till salu sista veckan i september vilket är 32 % fler än antalet samma period ifjol (19 986 jämfört med 15 099). Jämfört med 2009, då antalet låg på 11 895, så är det en ökning med hela 68 %.
Även utbudet på fritidshus är betydligt större än föregående år.
Boräntan
Vid Riksbankens möte den 6 september lämnade man reporäntan oförändrad på 2 procent. Fortsatta höjningar skulle skjutas något framåt i tiden. Riksbanken tror att en lägre reporäntebana stabiliserar inflationen.
Hur räntan utvecklas i fortsättningen är osäkert. Bedömningen går isär från olika prognosmakare. De flesta tror, som Riksbankens prognoser visar, på fortsatta höjningar men i långsammare takt.
Konjunktur
En positiv underton genomsyrade Sveriges ekonomi andra kvartalet med en BNP-tillväxt långt över det historiska genomsnittet. Men sedan förvärrades den europeiska skuldkrisen. Oron för den statsfinansiella situationen i omvärlden har ökat. De globala tillväxtutsikterna har försämrats. Det påverkar Sverige där inbromsningen i svensk ekonomi nu väntas bli kraftigare jämfört med bedömningen i juli. Sverige har dock stark ekonomi men kommer förmodligen ändå att drabbas hårt av den internationella nedgången.
Riksbankens slutsats är att de sämre tillväxtutsikterna i omvärlden bidrar till att den svenska ekonomin bromsar in mer än vad man tidigare beräknat. Hushåll och företag agerar mer försiktigt och arbetsmarknaden förbättras långsammare.
Vårt största exportland är Tyskland och Tysklands största exportmarknad är USA. När tyska banker och amerikanska konsumenter får problem slår det direkt mot den svenska ekonomin.
Inflation:
Inflationstakten, det vill säga förändringen i konsumentprisindex under de senaste tolv månaderna, var 3,4 % i augusti enligt Statistiska centralbyrån (SCB). Det är en uppgång från juli då den var 3,3 %.
BNP:
De sämre utsikterna i omvärlden och de kraftiga börsfallen under sommaren har medfört att inbromsningen i ekonomin blivit kraftigare än beräknat enligt Riksbanken. Den svenska tillväxten väntas dock stiga igen nästa år. En förutsättning är dock att beslut om finanspolitiska åtgärdsprogram fattas i omvärlden.
Den svenska BNP-tillväxten väntas uppgå till 4,5 % 2011 för att därefter sjunka tillbaka till 1,7 procent 2012 och sedan stiga igen till runt 2,5 % 2013.
MFI:
Hushållens lånetillväxt från så kallade monetära finansinstitut (MFI) det vill säga banker, bostadsinstitut och finansbolag fortsatte att sjunka även under augusti som är den senast redovisade mätperioden. Tillväxttakten i augusti var 6,2 %. Det kan jämföras mot 6,4 % i juli. I augusti 2010 var tillväxttakten 8,8 %.
Sysselsättningen:
Sysselsättningen fortsätter att öka. I augusti var 4,7 miljoner personer i åldern 15-74 år sysselsatta, en ökning med 111 000 jämfört med för ett år sedan. Samtidigt minskade antalet arbetslösa med 34 000 till 336 000 personer. Det ger en arbetslöshet på 6,6 %. Antalet arbetade timmar ökade med 3,0 procent jämfört med augusti 2010.
Övrigt i omvärlden
Accepterat pris
1 augusti införde en stor del av mäklarföretagen accepterat pris på samtliga bostäder till salu i Stockholms innerstad. Accepterat pris innebär att priset som anges i annonsen ligger på en nivå som säljaren accepterar som slutpris och ligger även inom ramen för mäklarens värdering av bostaden.
Initiativet är en branschöverenskommelse för att komma till rätta med för låga utgångspriser, så kallade lockpriser. Se resultat under rubriken ”Skillnad mellan utgångspris och slutpris” och inledande kommentar.
Effekter av bolånetaket
Hittills under 2011 har prisuppgången på bostadsmarknaden avtagit. Bostadsrättspriserna i riket har gått ner med 6 % från årsskiftet fram till och med augusti och villapriserna har legat still under samma period. Priserna på både bostadsrätter och villor har gått ner mer i storstadsområdena än i övriga landet visar en sammanställning från Mäklarstatistik.
En analys som Mäklarstatistik gjort av effekterna av bolånetaket, som infördes 1:a oktober 2010, visar dock att man inte kan se några effekter på bostadspriserna. Analysen visar att bostäder i olika storlekar och prisklasser inte utvecklats olika prismässigt sedan bolånetaket infördes, vilket många experter befarade.
För mer information kontakta gärna:
Lars-Erik Nykvist, VD, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 02, 070-607 08 06
E-post: larserik.nykvist@fastighetsbyran.se
Johan Vesterberg, Pressansvarig, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 28, 0708-20 44 34
E-post: johan.vesterberg@fastighetsbyran.se
GENREBILDER OCH BILDER PÅ KONTAKTPERSONERNA FINNS PÅ:
http://www.fastighetsbyran.se/Pressrum/Bildarkiv/
Kort om Fastighetsbyrån
Fastighetsbyrån, fastighetsbyran.se, ingår i Swedbank-koncernen och har cirka 1200 medarbetare fördelade på 240 kontor runt om i Sverige. Under 2009 förmedlade företaget cirka 34.000 bostadsaffärer till ett försäljningsvärde av cirka 44 miljarder kronor. Fastighetsbyrån är marknadsledare på bostadsmarknaden, både i omsättning och i antal affärer.