Lagen om undersökningsplikt säger att köparen ska utföra en sådan undersökning som är "påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet". Tanken är att fastigheter säljs i befintligt skick och att köparen ska ta reda på fastighetens fysiska beskaffenhet. Säljaren är aldrig ansvarig för fel som kunde ha upptäckts vid en undersökning.
Om du hittar någonting som kan tyda på ett fel ingår det i undersökningsplikten att utreda detta närmare. Om du ser en fuktfläck ingår det i undersökningsplikten att ta reda på vad denna beror på. Det finns inget krav på att undersökningen ska göras av en fackman, men många gånger kan det vara bra att ta till hjälp. Ibland, särskilt om du misstänker ett allvarligt fel, kan det vara klokt att anlita någon som yrkesmässigt utför besiktningar.
Det är inte mäklarens uppgift att utföra undersökningen. Mäklarens lagstadgade skyldighet är att vara opartisk mellan säljare och köpare.
När du undersöker…
• Använd en ficklampa för att noga undersöka mörka utrymmen
• Lyft på mattor och gardiner för att se golv och väggars skick
• Studera alla utrymmen som grund, källare och vind
• Studera noga fasad och yttertak
• Övriga byggnader och anläggningar som hör till fastigheten ska också studeras,
t ex brunnar och avlopp
Dolda fel
Dolda fel är fel eller brister, som köparen vid köpets ingående, inte kände till och inte heller borde ha misstänkt. För att säljaren ska ansvara för ett dolt fel krävs att felet innebär att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Som exempel kan du som köpare knappast räkna med att en 20 år gammal oljepanna är felfri, du förväntas förstå att pannan när som helst kan behöva ersättas med en ny.
I praktiken kan man säga att den typ av dolda fel som säljaren slutligt har ansvar för i första hand är brister i byggnadens konstruktion eller utförande (t ex byggfusk).
Tänk på att om fastigheten eller bostadsrätten marknadsförs som "Besiktigad" så betyder det att det finns ett besiktningsprotokoll, inte att den är felfri.